Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Februar 2024

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Anspruch auf Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zum Einbau einer Split-Klimaanlage?

   Stellt der Einbau einer Klimaanlage eine privilegierte Maßnahme dar und geht von ihr eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung aus?

   Hintergrund

   Ein Wohnungseigentümer wohnte im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Er wollte 2 Klimaanlagen mit Split Technik einbauen. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass ein Teil im Bereich der Wohnung und ein Kompressor an der Außenseite der Fassade angebracht werden muss. Weil die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört, beantragte er, dass die Eigentümerversammlung dem Einbau der beiden Split-Klimaanlagen und den dafür notwendigen Wanddurchbrechungen zustimmt. Dabei berief er sich vor allem darauf, dass er die Klimaanlagen zur Abkühlung benötigt, weil die Anzahl der Hitzetage im Rhein-Main-Gebiet immer mehr zunimmt. Das sei für ihn auch aufgrund einer gesundheitlichen Beeinträchtigung infolge seines Alters unerträglich. Nachdem die Eigentümergemeinschaft dies durch einen Beschluss abgelehnt hatte, ging er dagegen im Wege der Beschlussersetzungsklage gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG vor. Gegen die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht legte er Berufung ein.

   Entscheidung

   Das Landgericht entschied, dass der Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf hat, dass ihm der Einbau der Split Klimaanlagen und die dazu erforderlichen Wanddurchbrechungen erlaubt wird

   Ein Anspruch auf Einbau der Klimaanlagen ergebe sich nicht aus § 20 Abs. 2 WEG, weil es sich um keine privilegierte Maßnahme im Sinne dieser Vorschrift handelt. Dies begründeten die Richter damit, dass der klagende Eigentümer nicht hinreichend dargelegt habe, dass er eine bauliche Veränderung verlangt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient i. S. v. § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Hierzu reiche eine gesundheitliche Beeinträchtigung durch Hitze in der Wohnung nicht aus. Vielmehr müsse es um eine Verbesserung im Hinblick auf eine Behinderung gehen.

   Ein Anspruch des Eigentümers nach § 20 Abs. 3 WEG scheide hier aus, weil der Einbau einer Split-Klimaanlage mit einer benachteiligenden baulichen Veränderung verbunden ist.

   Das ergebe sich daraus, dass nur belanglose Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer außer Betracht bleiben sollen. Von daher reiche bereits ein Eingriff in die Bausubstanz oder eine erhebliche Änderung des äußeren Erscheinungsbildes aus. Ein Eingriff in die Bausubstanz liege hier darin, dass das Dach durchbohrt werden muss, um den im Raum befindlichen Innenteil der Klimaanlage mit dem Außenteil zu verbinden. Darüber hinaus sei das Außenteil der Klimaanlage sichtbar, weil es sich im Bereich des Daches befindet.

   Ein Nachteil ist nach Auffassung des Gerichtes nicht aus dem Grund zu verneinen, dass sich die Dachwohnung in den Sommermonaten erheblich aufheizt. Denn dies sei bei Dachgeschosswohnungen bereits beim Erwerb im Jahr 2012 so üblich. Lediglich die Zunahme von heißen Sommertagen in den letzten Jahren reiche nicht aus, um einen Nachteil seitens der übrigen Eigentümer zu verneinen. Schließlich habe der Eigentümer eingeräumt, dass eine Wärmereduzierung auch etwa durch ein Monoblockgerät möglich sei.

2. Bauträgervergütung verjährt in 10 Jahren

   Der Vergütungsanspruch eines Bauträgers, der einen Grundstücksanteil unter der gleichzeitigen Verpflichtung der Errichtung einer Eigentumswohnung veräußert, verjährt in 10 Jahren, wenn der Wohnungskaufpreis Teil der Gesamtvergütung ist.

   Hintergrund

   Die Bauträgerin und Veräußerin einer Eigentumswohnung hatte die Erwerber auf Zahlung der letzten noch ausstehenden Vergütungsrate in Höhe von ca. 15.500 EUR plus Zinsen verklagt. Mit notariellem Bauträgervertrag vom Februar 2013 hatte die Klägerin den Beklagten an ihrem Grundbesitz 2 Miteigentumsanteile veräußert, verbunden mit dem Sondereigentum an einer zu errichtenden Wohnung nebst Pkw-Abstellplatz im Untergeschoss. Der Kaufpreis war in 7 vom Baufortschritt abhängigen Raten zu zahlen, die Schlussrate in Höhe von 3,5 % des vereinbarten Preises nach vollständiger Fertigstellung.

   Nach diversen Begehungen und einer Bauabnahme erklärte die Klägerin mit Bautenstandsmeldung vom November 2014, das Objekt vollständig fertiggestellt zu haben. Die anschließend erstellte Schlussrechnung wiesen die Beklagten wegen diverser Baumängel im Dezember 2014 zurück. Nachdem die Beklagten bis Ende Dezember 2018 auf die Einrede der Verjährung verzichtet hatten und nach einem zwischenzeitlichen Mahnverfahren, erhob die Klägerin im Dezember 2018 Klage auf Restzahlung.

   Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen, mit der Begründung, die...