ErbStR, amtliche Hinweise 2011 / H B 185.4 [Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen]

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer

RND gewogen = RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn  
RoG1 + RoGn

RND = Restnutzungsdauer

RoG = Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils

Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer

RND gewichtet = WF/NF1 × RND1 + WF/NFn × RNDn  
WF/NF1 + WF/NFn

RND = Restnutzungsdauer

WF/NF = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils

Gebäudemix

Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):

Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300.000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100.000 EUR, Baujahr 1997) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40.000 EUR, Baujahr 1997), ermittelt sich am Bewertungsstichtag (1.2.2016) wie folgt:

1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:

  Verwaltungsgebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) 60 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer 41 Jahre
       
  Industriegebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) 40 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer 21 Jahre

(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

  RNDgewogen = RoG1 (100.000 EUR) × RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40.000 EUR) × RND2 (21 Jahre)
  RoG1 (100.000 EUR) + RoG2 (40.000 EUR)

RNDgewogen = 35,29 = rd. 35 Jahre

2. Grundbesitzwert:

  Rohertrag (100.000 EUR + 40.000 EUR =) 140.000 EUR
  abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 %  
  (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND) ./. 30.800 EUR
  Reinertrag des Grundstücks 109.200 EUR
  abzüglich Bodenwertverzinsung  
  (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG:  
  Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300.000 EUR Bodenwert) ./. 19.500 EUR
  Gebäudereinertrag 89.700 EUR
  Vervielfältiger 13,69  
  (Anlage 21 zum BewG: RNDgewogen 35 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) x 13,69
  Gebäudeertragswert 1.227.993 EUR
  Bodenwert (300.000 EUR) + 300.000 EUR
  Ertragswert/Grundbesitzwert 1.527.993 EUR

Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):

Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140.000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1.000 m² und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m².

1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:

  Verwaltungsgebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage zum 22 BewG) 60 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer 41 Jahre
       
  Industriegebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) 40 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer 21 Jahre

(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

RNDgewichtet = NF1 (1.000 m²) × RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m²) × RND2 (21 Jahre)
NF1 (1.000 m²) + NF2 (800 m²)

RNDgewichtet = 32,11 = rd. 32 Jahre

2. Grundbesitzwert:

  Rohertrag (140.000 EUR) 140.000 EUR
  abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 %  
  (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 32 Jahre RND) ./. 30.800 EUR
  Reinertrag des Grundstücks 109.200 EUR
  abzüglich Bodenwertverzinsung  
  (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG:  
  Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300.000 EUR Bodenwert) ./. 19.500 EUR
  Gebäudereinertrag 89.700 EUR
  Vervielfältiger 13,33  
  (Anlage 21 zum BewG: RND gewichtet 32 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) x 13,33
  Gebäudeertragswert 1.195.701 EUR
  Bodenwert (300.000 EUR) + 300.000 EUR
  Ertragswert/Grundbesitzwert 1.495.701 EUR

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