Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer
| RND gewogen = | RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn | |
| RoG1 + RoGn |
RND = Restnutzungsdauer
RoG = Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils
Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer
| RND gewichtet = | WF/NF1 × RND1 + WF/NFn × RNDn | |
| WF/NF1 + WF/NFn |
RND = Restnutzungsdauer
WF/NF = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils
Gebäudemix
Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):
Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300.000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100.000 EUR, Baujahr 1997) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40.000 EUR, Baujahr 1997), ermittelt sich am Bewertungsstichtag (1.2.2016) wie folgt:
1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:
| Verwaltungsgebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre | |
| abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | ||
| Restnutzungsdauer | 41 Jahre | ||
| Industriegebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 40 Jahre | |
| abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | ||
| Restnutzungsdauer | 21 Jahre |
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)
| RNDgewogen = | RoG1 (100.000 EUR) × RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40.000 EUR) × RND2 (21 Jahre) | |
| RoG1 (100.000 EUR) + RoG2 (40.000 EUR) |
RNDgewogen = 35,29 = rd. 35 Jahre
2. Grundbesitzwert:
| Rohertrag (100.000 EUR + 40.000 EUR =) | 140.000 EUR | |
| abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % | ||
| (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND) | ./. 30.800 EUR | |
| Reinertrag des Grundstücks | 109.200 EUR | |
| abzüglich Bodenwertverzinsung | ||
| (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: | ||
| Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300.000 EUR Bodenwert) | ./. 19.500 EUR | |
| Gebäudereinertrag | 89.700 EUR | |
| Vervielfältiger 13,69 | ||
| (Anlage 21 zum BewG: RNDgewogen 35 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) | x 13,69 | |
| Gebäudeertragswert | 1.227.993 EUR | |
| Bodenwert (300.000 EUR) | + 300.000 EUR | |
| Ertragswert/Grundbesitzwert | 1.527.993 EUR |
Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):
Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140.000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1.000 m² und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m².
1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:
| Verwaltungsgebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage zum 22 BewG) | 60 Jahre | |
| abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | ||
| Restnutzungsdauer | 41 Jahre | ||
| Industriegebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 40 Jahre | |
| abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | ||
| Restnutzungsdauer | 21 Jahre |
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)
| RNDgewichtet = | NF1 (1.000 m²) × RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m²) × RND2 (21 Jahre) |
| NF1 (1.000 m²) + NF2 (800 m²) |
RNDgewichtet = 32,11 = rd. 32 Jahre
2. Grundbesitzwert:
| Rohertrag (140.000 EUR) | 140.000 EUR | |
| abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % | ||
| (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 32 Jahre RND) | ./. 30.800 EUR | |
| Reinertrag des Grundstücks | 109.200 EUR | |
| abzüglich Bodenwertverzinsung | ||
| (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: | ||
| Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300.000 EUR Bodenwert) | ./. 19.500 EUR | |
| Gebäudereinertrag | 89.700 EUR | |
| Vervielfältiger 13,33 | ||
| (Anlage 21 zum BewG: RND gewichtet 32 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) | x 13,33 | |
| Gebäudeertragswert | 1.195.701 EUR | |
| Bodenwert (300.000 EUR) | + 300.000 EUR | |
| Ertragswert/Grundbesitzwert | 1.495.701 EUR |
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