Literaturauswertung AO/FGO/... / 7.7 § 9 GrEStG (Gegenleistung)

• 2015

Kauf von Erbbaurecht und damit belastetem Grundstück

 

Soll sowohl das Erbbaurecht als auch das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück durch einen Dritten erworben werden, stellt sich die Frage nach der grunderwerbsteuerlich günstigsten Vorgehensweise. Wird zuerst das Erbbaurecht erworben, ist die Gegenleistung für den Erwerb des Erbbaurechts um den Kapitalwert der Erbbauzinsverpflichtung zu erhöhen und die Gegenleistung für den Erwerb des belasteten Grundstücks um den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs zu reduzieren. Wird zuerst das Grundstück erworben, mindert sich die Bemessungsgrundlage für den Grundstückskauf um den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs und die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Erbbaurechts ist nicht um den Kapitalwert der Erbbauzinsverpflichtung zu erhöhen. Von daher stellt es, wenn ein Dritter sowohl das Erbbaurecht als auch das damit belastete Grundstück erwerben will, die günstigste Vorgehensweise dar, zunächst das erbbaurechtsbelastete Grundstück und danach das Erbbaurecht zu erwerben. Ein Anwendungsfall von § 42 AO liegt bei dieser Gestaltung nicht vor. Bei einem gleichzeitigen Erwerb von Grundstück und Erbbaurecht ist die Gegenleistung für das Erbbaurecht nicht um den Kapitalwert der Erbbauzinsverpflichtung zu erhöhen. Allerdings dürfte die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung für den Erwerb des belasteten Grundstücks um den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs zu reduzieren sein. Letzteres entspricht zwar dem Urteil des BFH vom 6.5.2015, II R 8/14. Dieses Urteil ist aber insoweit widersprüchlich, als es an dem Urteil des BFH vom 11.6.2013, II R 30/11, wo die Reduktion der Bemessungsgrundlage für den Grundstückskauf um den Erbbauzinsanspruch abgelehnt wird, festhält.

(so Behrens, Grunderwerbsteuer beim Kauf von Erbbaurecht und damit belastetem Grundstück - Zugleich Anmerkung zum BFH-Urteil II R 8/14 vom 6.5.2015, BB 2015, 1890)

• 2017

Einbeziehung des Anteilskaufpreises in die Bemessungsgrundlage für den Grundstückserwerb durch die Gesellschaft

 

Beim Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft an Dritte, an die der Anteilsverkäufer zuvor inländische Grundstücke zu Kaufpreisen veräußert hat, die unter dem Verkehrswert der Grundstücke liegen, zu Anteilskaufpreisen, die sich an den Verkehrswerten der Grundstücke orientieren, sind nach Auffassung der FinVerw die von den Anteilskäufern für die Gesellschaftsanteile gezahlten Kaufpreise zugleich Gegenleistungen Dritter für die Veräußerung der Grundstücke an die Gesellschaft, die von daher nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG zur Bemessungsgrundlage für die Grundstücksverkäufe gehören. Zu folgen ist dieser Auffassung nicht. Die Voraussetzungen von § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG liegen nicht vor. Die Anteilskäufer erbringen ihre Gegenleistungen als Hauptzweck nicht für die Übertragung der Grundstücke, sondern für den Erwerb der Anteile.

(so Behrens, Einbeziehung des Anteilskaufpreises in die Bemessungsgrundlage für den Grundstückserwerb durch die Gesellschaft nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG?, DStR 2017, 82)

• 2019

Anzahlungen / Notaranderkonten / Forward Purchase Deals / Forward Funding Deals / § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

 

Fraglich ist, ob beim Kauf einer Immobilie die Vorauszahlung von Kaufpreisteilen die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage erhöht. Die sich daraus ergebenden Kapitalnutzungsvorteile könnten als Leistung i. S. v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusehen sein. Werden Anzahlungen vor der Übergabe des Grundstücks erbracht, liegt ein Anwendungsfall von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG vor. Die vorzeitige Möglichkeit der Kapitalnutzung stellt eine sonstige Leistung i. S. v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar. Zu bewerten ist die Kapitalnutzungsmöglichkeit nach § 15 Abs. 1 BewG. Statt des Zinssatzes von 5,5 % kann – wie im Rahmen der ErbSt/SchenkSt auch - der nachgewiesene niedrigere marktübliche Zinssatz angesetzt werden. Werden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen erste Kaufpreisraten auf ein Notaranderkonto gezahlt, erfolgt eine entsprechende Auszahlung an den Verkäufer erst im Zeitpunkt des Closing. Sonstige Leistungen i. S. v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG liegen regelmäßig nicht vor, da der Verkäufer vor der Auszahlung der entsprechenden Beträge nicht die Möglichkeit hat, das Kapital zu nutzen. Wird in diesen Fällen eine Kapitalnutzungsmöglichkeit bejaht, dürfte bei der Berechnung der Zeitdauer des Nutzungsvorteils auf den Zeitraum ab der tatsächlichen Zurverfügungstellung des Kapitals – also auf den Zeitpunkt der Auszahlung - abzustellen sein. Forward Deals sind dadurch gekennzeichnet, dass ein zu bebauendes Grundstück erworben wird, wobei sich der Verkäufer zur Bebauung verpflichtet. Beim Forward Purchase Deal wird der Kaufpreis erst bei Fertigstellung der Immobilie gezahlt. Eine vorzeitige Kapitalnutzungsmöglichkeit besteht nicht. Anders ist die in den Fällen des Forward Funding Deals. Hier werden Teile des Kaufpreises bereits vor der Fertigstellung der Immobilie gezahlt. Entsprechen die vereinbarten Teilzahlungen den Regelungen der MaBV, liegen keine sonstige...

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