Werbungskostenabzug für vereinbarte Renovierung vor Veräußerung

Umfangreiche Pflichten durch Kaufvertrag

Die Steuerpflichtigen erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehrerer Grundstücke. Ein Vermietungsobjekt hatten die Steuerpflichtigen im Jahr 2020 verkauft. Im notariellen Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Verkäufer ab Übergabetag an den Käufer Miete bis zum Einzug eines Nachmieters zu zahlen haben. Sie verpflichteten sich außerdem dazu, die Wohnung zu entrümpeln und zu renovieren.

Das Finanzamt akzeptierte weder diese Kosten noch die Mietzahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an.  

Kein Zusammenhang mit Vermietungseinkünften

Das FG hat in diesem Verfahren zur Aussetzung der Vollziehung entschieden, dass die Aufwendungen aus der kaufvertraglichen Verpflichtung nicht der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient haben.

Vielmehr wurde das Kosten- und Mietausfallrisiko bis zur Neuvermietung letztlich vollständig auf sie übertragen. 

Faktische Kaufpreisminderung

Darin lag – so das FG – im Ergebnis eine faktische Reduzierung des Kaufpreises. Es sei offensichtlich, dass der Verkauf ohne die Übernahme dieser Verpflichtungen durch die Steuerpflichtigen nicht oder jedenfalls nicht zu dem vereinbarten Kaufpreis zustande gekommen wäre.

Obgleich Renovierungsbedarf und Leerstand zunächst von einem früheren Mieter verursacht wurden, bestehe der überwiegende Zusammenhang der Aufwendungen mit dem Veräußerungsvorgang.

Ein Zusammenhang  mit den früheren Vermietungseinkünften trete hingegen in einer Weise zurück, die den nachträglichen Werbungskostenabzug ausschließe.

Veräußerung im Vordergrund

Der erforderliche Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung eines Mietobjekts veranlasst sind.

Werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, wird der Zusammenhang der Reparaturaufwendungen mit den früheren Vermietungseinkünften durch die Verknüpfung mit der Grundstücksveräußerung überlagert.

Kein Werbungskostenabzug bei nicht steuerbarer Veräußerung 

Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht im Falle einer nicht steuerbaren Veräußerung nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zu rechtfertigen.

Im Falle einer steuerbaren Veräußerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG können allerdings Werbungskosten anfallen (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG).

FG Bremen, Beschluss v. 27.10.2025, 1 V 51/25