Privates Veräußerungsgeschäft bei lastenfreiem Verkauf eines mit Erbbaurecht belastetem Grundstück

Demnach ist dem Erfordernis der wirtschaftlichen Identität (nur) teilweise genügt, wenn ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück angeschafft und - nach Löschung des Erbbaurechts - kurzfristig lastenfrei weiterveräußert wird. Der Ermittlung des Gewinns aus einem solchen privaten Veräußerungsgeschäft ist nur der anteilige Veräußerungspreis zugrunde zu legen, der - wirtschaftlich gesehen - auf das Grundstück im belasteten Zustand entfällt; er ist ggf. im Schätzungswege zu ermitteln.

Private Veräußerungsgeschäfte nach §§ 22 Nr. 2, 23 EStG liegen nur vor, wenn angeschafftes und veräußertes Wirtschaftsgut wirtschaftlich identisch sind (sog. Nämlichkeit). Maßgebliche Kriterien sind die Gleichartigkeit, Funktionsgleichheit und Gleichwertigkeit von angeschafftem und veräußertem Wirtschaftsgut. Eine wirtschaftliche Teilidentität ist grundsätzlich ausreichend. Ein privates Veräußerungsgeschäft begründet sie aber nur für diesen Teil des betreffenden Wirtschaftsguts.

Im entschiedenen Fall bildeten die Kläger eine Erbengemeinschaft, auf die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ein Erbbaurecht übergegangen war. Im Streitjahr 2005 erwarben sie dazu das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück. Das Erbbaurecht brachten sie zur Löschung. Danach veräußerten die Kläger das nunmehr lastenfreie Grundstück im selben Jahr an Dritte. Das FG sah in der Veräußerung des Grundstücks kein privates Veräußerungsgeschäft, da es an der wirtschaftlichen Identität zwischen dem von den Klägern angeschafften (erbbaurechtsbelasteten) Grundstück und dem ohne diese Belastung veräußerten (lastenfreien) Grundstück fehle. Letztlich habe sich in dem Veräußerungsergebnis lediglich der Wert des Erbbaurechts realisiert.

Der BFH trat dieser Rechtsauffassung entgegen und hob das FG-Urteil auf. Zwar sei das belastete Eigentum sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich etwas anderes als das unbelastete Eigentum, denn das bei Anschaffung bestehende und später gelöschte Erbbaurecht stehe einer vollumfänglichen wirtschaftlichen Identität - im Sinne einer Gleichwertigkeit - von angeschafftem und veräußertem Grundstück entgegen. Von einer wirtschaftlichen Identität könne allerdings insoweit ausgegangen werden, als das angeschaffte (belastete) Wirtschaftsgut in dem veräußerten (unbelasteten) aufgegangen sei. Da das FG keine Feststellungen zur Ermittlung und Höhe des auf das Grundstück im belasteten Zustand entfallenden Veräußerungspreises getroffen hatte, verwies der BFH das Verfahren zur weiteren Aufklärung an das FG zurück.

BFH, Urteil v. 12.6.2013, IX R 31/12, veröffentlicht am 4.9.2013