Grundstückstransaktionskosten mindern nicht den gemeinen Wert

Hintergrund

Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert auf den 15.2.2012 für Zwecke der Erbschaftsteuer i. H. v. 204.312 EUR fest. Im Einspruchsverfahren trug der Kläger vor, dass das streitbefangene Grundstück im September 2012 zu einem Kaufpreis von 178.000 EUR veräußert worden sei. Dieser Wert sei allerdings noch um die entstandenen Maklercourtagekosten i. H. v. 6.335 EUR zu mindern.

Das Finanzamt setzte den Grundbesitzwert auf 178.000 EUR herab und wies den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Der Kaufpreis für die Immobilie gelte als deren gemeiner Wert und sei regelmäßig ohne Wertkorrekturen anzusetzen.

Entscheidung

Das FG entscheidet, dass das Finanzamt zu Recht keinen Abzug der Maklercourtagekosten von dem durch den Kläger nachgewiesenen niedrigeren zeitnah erzielten Kaufpreis bei der Ermittlung des gemeinen Werts vorgenommen hat.

Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung erzielbar wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, ausgenommen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führen Grundstückserwerbsnebenkosten, zu denen auch die Maklercourtage gehört, nicht zur Reduzierung des gemeinen Werts bzw. Verkehrswerts bei der vorliegenden Bedarfswertfeststellung. Würde man der Ansicht des Klägers folgen, wäre der gemeine Wert ein und desselben Grundstücks verschieden, je nachdem, ob mit oder ohne Makler verkauft wird. 

Hinweis

Zu den im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Grundstücks auftretenden Grundstückstransaktionskosten gehören neben der Maklercourtage auch die Gerichts- und Notariatsgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Auch diese Kosten führen nicht zu einer Reduzierung des gemeinen Werts bei einer Bedarfswertfeststellung.

Der Kläger hatte im vorliegenden Verfahren zudem hilfsweise beantragt, die Maklercourtagekosten als Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 ErbStG zu berücksichtigen. Diese Frage brauchte jedoch vom FG nicht entschieden zu werden. Hierüber ist vielmehr (erst) bei der dem Bedarfswertfeststellungsverfahren nachfolgenden Erbschaftsteuerfestsetzung zu entscheiden.

FG Köln, Urteil v. 12.2.2014, 4 K 3081/13