Keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei grunderwerbsteuerpflichtigem Erwerbsvorgang

Hintergrund: Anzeigepflicht der Notare sowie der Beteiligten

Beurkundet ein Notar einen Vertrag, der ein inländisches Grundstück betrifft, muss er nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 3 Satz 1 GrEStG innerhalb von zwei Wochen ab Beurkundung der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts (FA) Anzeige über den Rechtsvorgang erstatten. Parallel und unabhängig von der Anzeigepflicht des Notars müssen auch die Vertragsparteien als Schuldner der Grunderwerbsteuer den Grundstücksvertrag dem Finanzamt anzeigen (§ 19 GrEStG).

Rückabwicklung einer Teilerbauseinandersetzung unter Geschwistern

• Die Klägerin und ihr Bruder setzten mit notariell beurkundetem Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 27.10.2020 die Erbengemeinschaft nach ihrer Mutter auseinander. Die Klägerin erwarb einen 50%igen Anteil an einer grundbesitzenden GmbH, an der sie vor der Übertragung bereits 50 % der Anteile hielt.
• Die beurkundende Notarin zeigte dem Finanzamt den Rechtsvorgang nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG an, jedoch nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist des § 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG. Die Anzeige ging beim FA erst am 23.11.2020 ein. Weder die Klägerin noch ihr Bruder zeigten die Übertragung der GmbH-Anteile innerhalb der zweiwöchigen Frist bei der Grunderwerbsteuerstelle des FA an.
• Mit Schreiben vom 25.11.2020 teilte das FA der Klägerin mit, dass der Rechtsvorgang vom 27.10.2020 nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliege.
• Mit von derselben Notarin beurkundetem Aufhebungs- und Rückerwerbsvertrag vom 18.12.2020 hoben die Klägerin und ihr Bruder die Teilerbauseinandersetzung vom 27.10.2020 vollumfänglich auf.
• Mit Schreiben vom 10.2.2021, das am 12.2.2021 beim FA einging, beantragte die Notarin Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der versäumten Frist nach § 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG hinsichtlich der Anzeige des Teilerbauseinandersetzungsvertrags vom 27.10.2020 sowie eine rückwirkende Verlängerung der Frist nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO analog. Die notarielle Anzeigefrist sei unverschuldet versäumt worden. Die Notarin habe erst am 5.2.2021 von der Fristversäumnis Kenntnis erlangt. Die Anzeigenerstattung sei einer zuverlässigen und ständig überwachten Büroangestellten übertragen gewesen. Diese habe die Frist aus unerklärlichen Gründen in diesem Einzelfall nicht eingehalten.
• Mit Bescheid vom 24.2.2021 lehnte das FA die Anträge der Notarin ab.
• Am 1.3.2021 stellten die Klägerin und ihr Bruder jeweils Anträge auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der versäumten Frist nach § 19 Abs. 3 Satz 1 GrEStG hinsichtlich der Anzeige des Teilerbauseinandersetzungsvertrags. Ihnen sei nicht bewusst gewesen, dass der Rechtsvorgang vom 27.10.2020 der Grunderwerbsteuer unterlegen habe. Mit Bescheiden jeweils vom 10.3.2021 lehnte das FA die Anträge ab.
• Mit Bescheiden vom 30.4.2021 setzte das FA für den Erwerbsvorgang vom 27.10.2020 gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest. Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Mit ihrer Revision macht die Klägerin eine Verletzung von § 110 Abs. 1 Satz 1 AO, § 16 Abs. 5, § 18 Abs. 3 Satz 1 und § 19 Abs. 3 Satz 1 GrEStG geltend. Ihr sei Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren; sie habe diese Frist unverschuldet versäumt, da sie nicht gewusst habe, dass der Rechtsvorgang vom 27.10.2020 der Grunderwerbsteuer unterliege. Auch der Notarin sei Wiedereinsetzung in die versäumte Frist zuzubilligen. Die durch die Notarin vorgenommene ordnungsgemäße Anzeige wirke im Rahmen der Anwendung des § 16 Abs. 5 GrEStG auch für die Klägerin.

Entscheidung: Keine Wiedereinsetzung möglich

Der BFH hat die Revision als unbegründet zurückgewiesen. Das FG ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Grunderwerbsteuerfestsetzung rechtmäßig ist. Auf die Rückgängigmachung des Teilerbauseinandersetzungsvertrags findet § 16 Abs. 2 GrEStG keine Anwendung, weil der Rechtsvorgang, anders als von § 16 Abs. 5 GrEStG vorausgesetzt, nicht fristgerecht angezeigt wurde. Weder der Klägerin noch der Notarin ist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO in die versäumten Fristen zu gewähren. Eine rückwirkende Verlängerung der Anzeigefristen nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO (analog) kommt nicht in Betracht.

Steuerbarer Erwerbsvorgang

Durch den Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 27.10.2020 wurde ein Anspruch auf Übertragung eines weiteren 50%igen Anteils an der grundbesitzenden GmbH begründet, wodurch sich alle Anteile an der grundbesitzenden GmbH erstmals allein in der Hand der Klägerin vereinigen würden. Hierdurch wurde der Tatbestand des § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG verwirklicht. Bei der möglichen rechtsirrigen Annahme der Klägerin, dass der Teilerbauseinandersetzungsvertrag nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, handelt es sich um einen unbeachtlichen Motivirrtum.

Keine ordnungsgemäße Anzeige erstattet

Von der Festsetzung von Grunderwerbsteuer konnte nicht nach § 16 Abs. 1 bis 4 GrEStG abgesehen werden, da der Rechtsvorgang nicht ordnungsgemäß angezeigt wurde im Sinne des § 16 Abs. 5 GrEStG. Weder die Klägerin noch die Notarin, deren Anzeige im Rahmen des § 16 Abs. 5 Satz 1 GrEStG zugunsten der Klägerin wirken könnte, haben den Rechtsvorgang fristgemäß angezeigt.

Nach § 16 Abs. 5 GrEStG gelten die Vorschriften des § 16 Abs. 1 bis 4 GrEStG nicht, wenn einer der in § 1 Abs. 2 bis 3a GrEStG bezeichneten Erwerbsvorgänge rückgängig gemacht wird, der nicht fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt (§§ 18 bis 20 GrEStG) war.

Keine generelle Ausdehnung der Zwei-Wochen-Frist

Für eine generelle Ausdehnung der gesetzlich verankerten Zwei-Wochen-Frist des § 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG ist kein Raum. Die Zwei-Wochen-Frist ist vielmehr nach dem gesetzgeberischen Willen als feste Frist zu verstehen. Sie soll die Finanzverwaltung in die Lage versetzen, den Steuerfall zu prüfen. Den schutzwürdigen Interessen des anzeigepflichtigen Notars, der die Frist ebenfalls kennt, wird dadurch Rechnung getragen, dass er innerhalb der Anzeigefrist einen Fristverlängerungsantrag analog § 109 Abs. 1 AO stellen kann.

Keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich

War jemand ohne Verschulden verhindert, eine gesetzliche Frist einzuhalten, so ist ihm nach § 110 Abs. 1 Satz 1 AO auf Antrag bei Erfüllen der weiteren in § 110 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 bis 4 AO genannten Voraussetzungen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Der BFH hat bezüglich der Frist des § 19 Abs. 3 GrEStG bereits entschieden, dass eine Wiedereinsetzung jedenfalls dann nicht in Betracht kommt, wenn der Steuerpflichtige sich keine Kenntnis über die Steuer- und Anzeigepflichten verschafft hat, die objektiver Natur sind und unabhängig von subjektiven Kenntnissen und Fähigkeiten des zur Anzeige Verpflichteten bestehen (vgl. BFH, Urteil v. 16.5.2023, II R 35/20, BStBl II 2024, 28, Rz 12).

So verhält es sich im Streitfall. Die Klägerin trug in ihrem Antrag auf Wiedereinsetzung vom 1.3.2021 ausdrücklich vor, sie habe nicht um die Steuerpflicht des Rechtsvorgangs vom 27.10.2020 gewusst. Sie hätte sich über diese jedoch Kenntnis verschaffen müssen. Nach ihrem eigenen Vorbringen hat sie die Frist nach § 19 Abs. 3 Satz 1 GrEStG damit nicht unverschuldet versäumt.

Auch der Notarin war nicht gemäß § 110 AO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bezüglich der versäumten Anzeigefrist, die im Rahmen des § 16 Abs. 5 Satz 1 GrEStG zugunsten der Klägerin hätte wirken können, zu gewähren. Es kann dahinstehen, ob die sonstigen Voraussetzungen nach § 110 Abs. 1 bis 4 AO erfüllt sind. Jedenfalls ist die Notarin nicht "jemand" im Sinne des § 110 Abs. 1 Satz 1 AO.

Nach Ablauf der Anzeigefrist kommt eine rückwirkende Fristverlängerung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO (analog) zur erstmaligen Erstattung der Anzeige weder für den Steuerschuldner noch für den Notar in Betracht.

Praxishinweis: Anzeigepflicht der Beteiligten unabhängig von der Anzeige des Notars

Für die Praxis ist daher wichtig, dass Steuerpflichtige ihre eigene Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG kennen und beurkundete Grundstücksverträge rechtzeitig selbst und unabhängig von der Anzeige des Notars anzeigen.

BFH, Urteil v. 8.10.2025, II R 20/23; im Wesentlichen inhaltsgleich BFH, Urteil v. 8.10.2025, II R 21/23; teilweise inhaltsgleich BFH, Urteil v. 8.10.2025, II R 22/23, jeweils veröffentlicht am 12.2.2026

Alle am 12.2.2026 veröffentlichten Entscheidungen des BFH mit Kurzkommentierungen