Immobilien-Preis-Kalkulator ist zur Ermittlung des Grundbesitzwertes ungeeignet

Wird Grundvermögen in Form von Wohnungs-, Teileigentum, Ein- oder Zweifamilienhäusern vererbt oder verschenkt, ist der Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln und für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuerfestsetzung gesondert festzustellen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (GAG) mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 BewG).

Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit Urteil vom 11. April 2014 (Az. 1 K 107/11 ) entschieden, die bei den niedersächsischen Finanzämtern übliche Praxis, den Grundbesitzwert mithilfe des von den GAG in ihren Internetauftritten angebotenen Immobilien-Preis-Kalkulators selbst zu ermitteln, genüge nicht den Vorgaben des § 183 Abs. 1 BewG. Gleiches gelte, wenn die Finanzämter den Grundbesitzwert aus den Grundstücksmarktberichten ableiteten oder einen Auszug aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse vorlegten. Die gesetzlich verlangte Mitteilung von Vergleichspreisen durch die Gutachterausschüsse setze voraus, dass der örtlich zuständige Gutachterausschuss tätig werde und Vergleichsgrundstücke und -preise benenne bzw. erkläre, solche seien nicht vorhanden. Die Finanzämter seien verpflichtet, die vorrangig zu berücksichtigenden Vergleichspreise von den GAG anzufordern.
Unterbleibe dies, sei der Bescheid aufzuheben. Der Steuerpflichtige müsse nicht nachweisen, dass tatsächlich geeignete Vergleichspreise existierten. Er könne auch nicht darauf verwiesen werden, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) des Objekts nachzuweisen (§ 198 BewG). Könne der niedrigere gemeine Wert nämlich nicht ausnahmsweise durch einen zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das Objekt belegt werden, sei dafür ein Sachverständigengutachten erforderlich, dessen Kosten nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs immer - auch im Fall des Obsiegens vor Gericht - von dem Steuerpflichtigen zu tragen seien. Der aus Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz (GG) folgende Anspruch auf einen umfassenden und effektiven gerichtlichen Rechtsschutz wäre verletzt, hätte der Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit, das Finanzamt zu einer dem Gesetz entsprechenden Wertermittlung zu veranlassen, bevor er entscheide, ob er ein von ihm zu bezahlendes Gutachten einhole.
Das Urteil ist vorläufig nicht rechtskräftig. Die Revision ist zugelassen.
Niedersächsisches FG, Urteil v. 11.4.2014, 1 K 107/11