Wird beim Erwerb eines Grundstücks ein zur Finanzierung des vermieteten Grundstücksteils vorgesehenes Darlehen einem Konto gutgeschrieben, von dem der Steuerpflichtige die gesamten Erwerbsaufwendungen zahlt, führt dies zum nur anteiligen Abzug der Darlehenszinsen.
Die Kläger erwarben im Jahr 2007 ein später zu 81 % vermietetes und im Übrigen selbst genutztes Mehrfamilienhaus. Im notariellen Kaufvertrag hatten sie zwar die Anschaffungskosten dementsprechend aufgeteilt und zugeordnet. Die Darlehensmittel waren allerdings auf ein Girokonto überwiesen worden, auf dem sich auch die Eigenmittel der Kläger befanden, sodass es zu einer Vermischung der Eigen- und Fremdmittel kam. Von diesem Konto wurde dann der vollständige Kaufpreis gezahlt.
Darlehenszinsen als Werbungskosten
Es war für die Jahre 2007 bis 2012 unstreitig, dass die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten anzuerkennen waren. Für das Jahr 2013 begehrten die Kläger allerdings die Berücksichtigung der Zinsen in voller Höhe mit der Begründung, dass sie den ursprünglichen Darlehensvertrag bei der R-Bank wegen eines Formfehlers widerrufen hätten. Die Darlehensvaluta im Zeitpunkt des Widerrufs seien durch Darlehen der E-Bank sowie der F-Versicherung abgelöst worden. Hieraus folge, dass eine Kürzung der Schuldzinsen nicht mehr vorzunehmen sei. Die seinerzeitige Vermischung der Gelder sei aufgrund der Rückabwicklung des Darlehensvertrags für den Abzug zukünftiger Schuldzinsen bedeutungslos.
Kreditmittel zur Finanzierung eines Gebäudeteils
Das FG hat entschieden, dass die Tatsache, dass die Anschaffungskosten im Jahr 2007 – entgegen der ursprünglichen Planung – gerade nicht in der Weise gezahlt worden sind, dass für den fremdvermieteten Teil nur die Kreditmittel und den selbstgenutzten Teil nur das Eigenkapital verwendet worden sind, durch die Neufinanzierung nicht rückgängig gemacht worden ist.
Die Umschuldung oder Rückabwicklung des ursprünglichen Darlehens und der Ersatz durch neue Kreditmittel führten nicht dazu, dass an dessen Stelle nunmehr neue Kreditmittel getreten seien. Da der ursprüngliche Kredit infolge der Vermischung mit Eigenmitteln bereits nur anteilig zur Finanzierung der Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils verwandt worden sei, führten sowohl eine Umschuldung als auch eine Rückabwicklung des ursprünglichen Darlehens auch nur dazu, dass an dessen Stelle die neuen Kreditmittel träten, Es fände mithin ein Austausch der Kreditmittel statt, ohne dass sich damit ihr „Einsatzgebiet“ – die teilweise Finanzierung des vermieteten und des selbstgenutzten Gebäudeteils – als solches verändert hätte.
Revision zugelassen
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin hat der BFH die Revision unter dem Az. IX R 2/18 zugelassen. Er wird nunmehr darüber zu befinden haben, ob Steuerpflichtige aufgrund der ihrerseits rückwirkenden Widerrufung von Bankdarlehensverträgen für die Zukunft eine abweichende steuerliche Zuordnung der danach bei anderen Anbietern aufgenommenen Darlehen vornehmen können.
FG Köln, Urteil v. 5.7.2017, 3 K 2048/16, Haufe Index 11590907