Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Hintergrund

A erwarb in 2007 von einer GmbH ein Grundstück, auf dem die GmbH ein Einfamilienhaus als Rohbau zu errichten hatte. Im April 2007 wurde mit dem Bau begonnen. Bauleiter war Z. Den weiteren Ausbau sollte A in eigener Regie durchführen. Die Ausschreibungen und die Beauftragung der Firmen für die einzelnen Innenausbaugewerke erfolgten durch den Ehemann (EM) der A unter Einschaltung des Z. EM hatte im August 2007 einen Baubetreuungsvertrag mit Z abgeschlossen.

Das FA vertrat die Ansicht, das wirtschaftlich gewollte Ergebnis des Erwerbs sei das bezugsfertige Haus gewesen. Es schätzte die zusätzlich zu den Grundstücks- und Rohbaukosten angefallenen Ausbaukosten auf 180.000 EUR und erhöhte die GrESt entsprechend um 6.300 EUR. Ebenso urteilte das FG und wies die Klage ab.

Mit der Revision trug A vor, die Ausbaukosten dürften nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Denn die GmbH und Z hätten nicht zusammengewirkt. Die GmbH habe Z lediglich als Bauleiter empfohlen. Vor Abschluss des Kaufvertrags habe es für den Innenausbau noch keine konkrete Bauplanung und kein Angebot gegeben.

Entscheidung

Grundsätzlich bemisst sich die Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der GrESt nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, beim Kauf eines unbebauten Grundstücks somit nach dem Kaufpreis für das Grundstück. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand.

Ob ein solcher objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Indizien dafür sind, wenn der Veräußerer selbst oder Dritte, die mit dem Veräußerer (personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich) eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auch auf den Abschluss der Bauverträge hinwirken, dem Erwerber vor Abschluss des Grundstücksvertrags aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.

Hiervon ausgehend sind nicht nur die Kosten des Rohbaus, sondern auch die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn die beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und die Ausbauarbeiten konkret und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten und im Wesentlichen unverändert ausgeführt wurden.

Mangels ausreicher Feststellungen zu diesem Komplex konnte der BFH in der Sache nicht entscheiden. Der Fall wurde daher an das FG zurückverwiesen. Dieses muss noch aufklären, ob bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinreichend konkrete Angebote vorlagen, die von A unverändert oder nur mit geringen Abweichungen übernommen wurden.

Hinweis

Der BFH betont, dass für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands die Unterbreitung des Angebots in einem Schriftstück zu einem Gesamtpreis nicht erforderlich ist. Die Angebote müssen aber stets die von der Veräußererseite zu erbringenden Leistungen und die Entgelte konkret benennen. Die Arbeiten müssen zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten und vom Erwerber später unverändert oder nur mit geringen Abweichungen angenommen worden sein. Bloße Vorplanungen genügen nicht. Unerheblich ist es dabei, wenn der Ehegatte oder eine andere Person beim Abschluss der Bauverträge tätig wird und der Erwerber dies hinnimmt. Denn er wird zivilrechtlich als Grundstückseigentümer auch Eigentümer des Gebäudes. Bei der Frage, ob Baumaßnahmen nur unwesentliche Abweichungen von dem ursprünglichen Angebot der Veräußererseite darstellen und nicht über den üblichen Rahmen hinausgehen, kommt es stets auf das gesamte Bauvorhaben und nicht lediglich auf einzelne Bauleistungen an.

Für die Praxis wichtig ist noch der Hinweis, dass die Beweislast für die Tatsachen, die die Einbeziehung der Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage rechtfertigen, das FA trägt, das sich auf diese Tatsachen beruft.

BFH, Urteil v. 3.3.2015, II R 9/14, veröffentlicht am 20.5.2015