Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 23 ... / c) Einbeziehung von Gebäuden ...

Dr. Michael Hoheisel

Rn. 67

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

§ 23 Abs 1 Nr 1 S 1 und Nr 2 und 3 EStG erfasst nur den Gewinn aus der Veräußerung von WG, die zuvor vom StPfl angeschafft worden sind. Da bis zum In-Kraft-Treten des StEntlG 1999/2000/2002 zudem Grund und Boden und Gebäude im Einklang mit den übrigen einkommensteuerlichen Vorschriften – insb §§ 4 und 5 EStG – als selbstständige WG behandelt wurden (BFH vom 04.10.1990, BStBl II 1992, 211), waren vom StPfl hergestellte Gebäude oder Gebäudeteile nicht Gegenstand eines privaten Veräußerungsgeschäftes. Wurde daher auf einem unbebauten Grundstück nach Erwerb ein Gebäude errichtet, so konnte bei einer Veräußerung nur hinsichtlich des Grund und Bodens ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (BFH vom 01.12.1989, BStBl II 1990, 1054).

Nach § 23 Abs 1 Nr 1 S 2 EStG idF StBereinG 1999 sind dagegen auch die vom StPfl innerhalb der 10-jährigen Behaltefrist errichtete, ausgebaute oder erweiterte Gebäude und Außenanlagen in einen stpfl Veräußerungsvorgang nach S 1 einzubeziehen. Entsprechendes gilt für Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche WG sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Die Formulierung "soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden" bezieht sich eindeutig auf S 1 und macht damit klar, dass es, bezogen auf das errichtete Gebäude bzw die Baumaßnahme, keinen eigenen stpfl Tatbestand und damit keine selbstständige Behaltefrist geben kann. Zudem werden durch die Formulierung "…soweit..." auch teilfertige Bauten in die Besteuerung mit einbezogen.

Beispiel:

Erwerb eines unbebauten Grundstücks in 2013, Errichtung eines Gebäudes in 2015, Veräußerung des bebauten Grundstücks in 2024.

Lösung:

Es liegt insgesamt kein stpfl privates Veräußerungsgeschäft vor, weil die 10-jährige Behaltefrist für den Grund und Boden im Veräußerungszeitpunkt bereits abgelaufen war.

Rn. 68

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Da § 23 EStG keine eigene Definition des Begriffs "Gebäude" enthält, gilt die Begriffsbestimmung nach dem BewG: Gebäude ist danach ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist (R 7.1 Abs 5 EStR 2012 iVm Abschn 1 Abs 2 BewRGr). Betriebsvorrichtungen und Scheinbestandteile gehören nicht dazu mit der Folge, dass ein hierauf entfallender Teil des Kaufpreises, der notfalls im Wege der Schätzung zu ermitteln ist, nicht nach § 23 Abs 1 Nr 1 EStG zu versteuern ist (aber ggf nach § 23 Abs 1 Nr 2 EStG).

Da der Tatbestand des § 23 Abs 1 Nr 1 EStG nur Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte umfasst und nicht Gebäude, fällt die (isolierte) Veräußerung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nicht unter § 23 Abs 1 Nr 1 EStG, sondern allenfalls unter § 23 Abs 1 S 1 Nr 2 EStG (vgl BFH vom 24.05.2022, BStBl II 2023, 108: zB Mobilheime)

Rn. 69

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Außenanlagen sind die auf einem Grundstück vorhandenen Bauwerke, die wesentliche Bestandteile des Grundstücks, aber weder Gebäude noch Gebäudeteile sind (bspw Hofbefestigungen, Straßenzufahrten, Grünanlagen). Auch diese sind in die Berechnung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft einzubeziehen, sofern sie innerhalb der 10-jährigen Frist errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden.