Das Vermögen einer Wohnungsvermietungsgesellschaft kann erbschaftsteuerlich begünstigtes Vermögen sein (§ 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG 2009). Dies erfordert jedoch einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und damit die Erzielung originär gewerblicher Einkünfte.
Auffassung der Finanzverwaltung
Die Finanzverwaltung stellt für die Abgrenzung insbesondere auf den Umfang der Geschäfte und eine umfangreiche Organisationsstruktur zur Durchführung der Geschäfte ab. Somit wird ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb regelmäßig bejaht, wenn das Unternehmen über mehr als 300 eigene Wohnungen verfügt (R E 13b. 13 Abs. 3 ErbStR 2011).
Entscheidung des BFH
Anders hingegen die Wertung durch den BFH (Urteil vom 24.10.2017 - II R 44/15, BFH/NV 2015, S. 502). Der BFH sieht einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Bereich der Immobilienverwaltung nur als gegeben an, wenn zusätzliche qualifizierte Sonderleistungen erbracht werden, die das bei einer langfristigen Vermietung übliche Maß einer Vermietertätigkeit überschreiten. Folglich ist auf die ertragsteuerrechtlich maßgebenden Abgrenzungskriterien zur Einstufung einer Vermietungstätigkeit als private Vermögensverwaltung oder als gewerbliche Tätigkeit abzustellen. Solche ins Gewicht fallenden, nicht üblichen Sonderleistungen können z.B. die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen oder die Bewachung des Gebäudes sein. Nicht relevant ist hingegen die Anzahl der vermieteten Wohnungen. Auch eine gewerbliche Prägung i.S. des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG genügt allein nicht für die Bejahung eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs.
Nichtanwendungserlass der Finanzverwaltung
In einem gemeinsamen Erlass haben sich die obersten Finanzbehörden der Länder darauf verständigt, das Urteil nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus anzuwenden - sog. Nichtanwendungserlass. Es wird mit Bindungswirkung für alle Finanzämter verfügt, dass weiterhin an der bisherigen typisierenden Betrachtungsweise in R E 13b.13 Abs. 3 ErbStR 2011 festzuhalten ist.
Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 23.4.2018