| BGH zur Prospekthaftung

Haftung für Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds

Fungibilität - keine persönliche Erläuterungspflicht zu klarstellenden Prospektangaben
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Enthält ein Emissionsprospekt für einen geschlossenen Immobilienfonds den Hinweis, dass ein Markt für die Veräußerung des Gesellschaftsanteils des Anlegers zur Zeit nicht vorhanden sei, so wird hierdurch nicht der unzutreffende Eindruck erweckt, eine Veräußerung sei demnächst wieder problemlos möglich.

Damit hat der BGH in einem grundlegenden Urteil gegen eine Prospekthaftung wegen fehlerhafter Anlageberatung entschieden.

Geschäftsanteil ist jederzeit veräußerlich

Der Kläger nahm aus abgetretenem Recht seiner Schwester die Beklagte wegen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds auf Schadenersatz in Anspruch.

  • Im Oktober 1993 zeichnete die Zedentin einen Anteil an dem Fonds in Höhe von 50.000 DM zzgl. 5 % Agio.
  • Der der Zedentin bekannte Emissionsprospekt enthielt den Hinweis: „Der Geschäftsanteil ist jederzeit veräußerlich. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein Markt hierfür zur Zeit nicht vorhanden ist“. 

Immobilienfonds wurde notleidend

Später geriet der Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Nachdem die Gesellschafterversammlung die Zahlung von Nachschüssen beschlossen hatte, wurde über das Vermögen des Fonds das Insolvenzverfahren eröffnet. Nach einem Vergleich mit dem Insolvenzverwalter zahlte die Zedentin weitere ca. 17.000 Euro in den Fonds ein.

Nachschüsse und entgangenen Gewinn geltend gemacht

Die Rückzahlung dieses Betrags, die von der Zedentin gezahlten Nachschüsse in Höhe von ca. 1.500 Euro, die Erstattung der Beteiligung in Höhe von knapp 27.000 Euro sowie den entgangenen Gewinn in Höhe von 33.000 Euro verlangte der Kläger von der Beklagten erstattet.

  • Der Emissionsprospekt sei fehlerhaft,
  • er habe in der Gesamtschau wahrheitswidrig einen problemlosen Weiterverkauf der Beteiligung suggeriert.

Pflicht zur Aufklärung über die eingeschränkte Fungibilität von Fondsanteilen

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Der BGH stellte in seiner Revisionsentscheidung klar, dass Anlageberater grundsätzlich gehalten sind, die Anlageinteressenten, denen er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich sei.

Diese Hinweispflicht folge nach ständiger Rechtsprechung daraus, dass die Wiederverkaufmöglichkeiten eines Fondsanteils für den Erwerber typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung darstellen (BGH, Urteil v. 18.1.2007, III Z R 44/06).

Keine persönliche Aufklärungspflicht bei klarstellenden Prospektangaben

Diese persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt nach Auffassung des Senats, wenn

  • eine entsprechende Belehrung schon im Emissionsprospekt enthalten ist,
  • der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen
  • und verstanden hat (BGH, Urteil v. 20.6.2013, III ZR 293/12).

Nach Auffassung des Senats erweckte der streitgegenständliche Emissionsprospekt entgegen der Auffassung des Klägers nicht den Eindruck, dass eine Weiterveräußerung des Fondsanteils grundsätzlich problemlos möglich sei.

„Zur Zeit“-Hinweis ist kein Versprechen für die Zukunft

Die Einschränkung in dem Prospekt „zur Zeit“ treffe keine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse, sondern lasse offen, ob und wann mit der Entstehung eines solchen Marktes gerechnet werden kann (OLG Frankfurt, Urteil v. 11.9.2013, 1 U 314/11).

Entgegen der Auffassung des Klägers enthalte der Hinweis keine absolute zeitliche Beschränkung, insbesondere nicht in dem Sinne, dass lediglich eine untypische zeitweise Erschwernis für Anteilsverkäufe vorliege.

Anteile an Immobilienfonds sind grundsätzlich am Markt veräußerbar

Mit seiner Entscheidung wich der BGH ausdrücklich von einem Urteil des OLG Karlsruhe ab, das in einer Prospektangabe mit der Einschränkung, der Weiterverkauf sei „zur Zeit“ erschwert, eine Verharmlosung der erheblichen Probleme bei der Veräußerung von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds sah (OLG Karlsruhe, Urteil v. 30.1.2014, 9 U 159/11). Darüber hinaus vertrat der BGH die Auffassung, dass nach den Kenntnissen des Senats aus anderen Verfahren der Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds zwar nur unter Schwierigkeiten, aber dennoch grundsätzlich möglich sei.

Einzelaussagen im Prospekt sind im Gesamtzusammenhang zu sehen

Eine andere Beurteilung folgt nach Auffassung des BGH auch nicht aus dem Prospekthinweis, der Gesellschaftsanteil sei „jederzeit veräußerlich“.

  • Aus Sicht eines verständigen Anlegers sei dieser Hinweis nach dem Prospektgesamtzusammenhang nicht im Sinne einer wirtschaftlichen Veräußerbarkeit zu verstehen.
  • Dies folge aus den Hinweisen zur eingeschränkten Fungibilität, die sonst unverständlich wären.
  • Jederzeit veräußerlich beinhalte deshalb lediglich die Aussage, dass keine gesetzlichen oder gesellschaftsvertraglichen Hindernisse bestünden.

Im Ergebnis beurteilte der BGH die Angaben im Prospekt als hinreichender Belehrung des Anlegers zur eingeschränkten Fungibilität der Fondsbeteiligungen. Der Kläger ging damit leer aus.

(BGH, Urteil v.17.9.2015, III ZR 385/14).

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Schlagworte zum Thema:  Prospekthaftung, Immobilienfonds, Geschlossene Immobilienfonds

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