14.10.2016 | Zwangsmittel

Was tun, wenn der Ex-WEG Verwalter trotz Urteil die Jahresabrechnung nicht erstellt?

Wie bringt man einen unwilligen Ex-WEG-Verwalter dazu, seinen Abrechnungsverpflichtungen noch nachzukommen
Bild: Haufe Online Redaktion

Kommt der WEG-Verwalter seiner Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung nicht nach, dann kann er hierzu nur mithilfe von Zwangsmitteln angehalten werden. Eine Ersatzvornahme kommt laut BGH hier nicht in Betracht

Liegt ein Urteil zur Vornahme einer bestimmten Handlung vor, dann richtet sich die Vollstreckung danach, ob es sich um

  • eine vertretbare Handlung handelt, d.h. eine solche, die auch von einem Dritten vorgenommen werden kann, oder um
  • eine nicht vertretbare Handlung, also eine solche, die nur der Schuldner persönlich erfüllen kann.

Vollstreckung einer vertretbaren Handlung durch Ersatzvornahme

Im Falle der Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung besteht die Möglichkeit diese gemäß § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken., d. h. der Gläubiger wird ermächtigt, die Handlung auf Kosten des Schuldners vornehmen zu lassen.

Bei nicht vertretbarer Handlung bleibt nur Zwang

Handelt es sich hingegen um eine nicht vertretbare Handlung, so besteht nur die Möglichkeit, den Schuldner gemäß § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Festsetzung eines Zwangsgeldes und ersatzweise Zwangshaft zur Vornahme der geschuldeten Handlung anzuhalten.

Dies ist in vielen Fällen für den Gläubiger kein effektiver Weg, da manche Schuldner sich auch nicht durch ein Zwangsgeld beeindrucken lassen.

Wohnungseigentümergemeinschaft hat Probleme mit dem Ex-Verwalter

Aus diesem Grund hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft versucht, Verpflichtungen des ehemaligen Verwalters mittels einer Ersatzvornahme zu vollstrecken.

  • Konkret ging es um die Erstellung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans, zu welcher der Verwalter verurteilt worden war.
  • Die Sache landete vor dem BGH, der die Auffassung vertrat, dass die Verpflichtung des Verwalters, eine Jahresabrechnung für Kalenderjahre aufzustellen, in denen er selbst die Verwaltung geführt hat, nicht von einem Dritten erfüllt werden kann.
  • Der Verwalter müsste nicht lediglich die Belege auswerten, sondern müsste zudem für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege einstehen.
  • Diese Verpflichtung könnte nur von ihm persönlich erfüllt werden.

Eine Vollstreckung mittels einer Ersatzvornahme scheidet also in diesem Fall aus. Vielmehr kann nur ein Zwangsgeld gegen den Verwalter festgesetzt werden.

Wirtschaftsplan ist irgendwann hinfällig 

Des Weiteren führte der BGH aus, dass die Verpflichtung des Verwalters, einen Wirtschaftsplan zu erstellen, nicht mehr vollstreckt werden kann, wenn das betroffene Kalenderjahr bereits abgelaufen ist.

Da in dem Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. WEG die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgeführt werden, erlischt der Anspruch auf Erstellung eines solchen Plans, wenn das Kalenderjahr abgelaufen ist.

Stattdessen besteht dann die Pflicht des Verwalters, eine Jahresabrechnung zu erstellen.

Da im entschiedenen Fall der Verwalter aber für eines der betroffenen Kalenderjahre nur zur Erstellung eines Wirtschaftsplans verurteilt worden war und dieses Kalenderjahr im Zeitpunkt der Vollstreckung bereits abgelaufen war, war er nach Ansicht des BGH nicht mehr zur Vornahme der Handlung verpflichtet. Der ursprüngliche bestehende Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft war durch Zeitablauf erloschen. Vollstreckungsmaßnahmen waren insoweit nicht mehr zulässig.

(BGH, Beschluss vom 23.06.2016, I ZB 5/16).

Hinweise: Ein Streit zwischen Verwalter und WEG ist häufig praktisch wie rechtlich eine harte Nuss. Schwierig ist natürlich, wenn er sich währen seiner Zuständigkeit verabschiedet, aber er kann jederzeit gehen. Ein weiterer häufiger Streitpunkt ist seine Entlastung,seine Kompetenzen und seine Wahl.

Ist ein Ex-Verwalter tatsächlich noch zur Abrechnung über ein Geschäftsjahr unter seiner Amtsführung kraft Urteils verpflichtet, hätte er das Recht, in bereits übergebene Verwaltungsunterlagen nach wie vor Einsicht nehmen oder sich Kopien auf eigene Kosten fertigen lassen zu können. Zur Fortführung der Verwaltung nötige Originalunterlagen darf jedoch ein neubestellter Verwalter nicht wieder aus der Hand geben, auch nicht zeitweise.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungseigentum, WEG-Verwaltung, WEG-Verwalter

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