Bettwanzenbefall in Mietwohnung: Grund für Mietminderung/Rücktritt?

Ein Unternehmen mietete zunächst für etwa 3 ½ Wochen eine Wohnung als Unterkunft für ihre auswärtigen Monteure an.

Mieter beschwerte sich wegen Bettwanzen

Nachdem die Mietparteien nach drei Wochen einen unbefristeten Mietvertrag ab dem Beginn des folgenden Monats abgeschlossen hatten, beschwerte sich das Unternehmen darüber, dass sich in der Wohnung Bettwanzen befinden. Der Vermieter beauftragte daraufhin einen Kammerjäger mit der Beseitigung.

Mieter sieht Mietverhältnis als erloschen an

Einen Tag vor dem Beginn der Laufzeit des Mietvertrags teilte das Unternehmen mit, dass diese Maßnahme nicht ausreichend gewesen ist und seine Mitarbeiter die Wohnung daher verlassen haben. Da diese Situation nicht tragbar sei, erachte er das Mietverhältnis als „erloschen“.

Vermieter verklagt Mieter auf Zahlung

Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden und verklagte den Mieter auf Zahlung der offenen Miete für drei Monate. Ein Anspruch ergebe sich daraus, dass die Mitarbeiter für den Schädlingsbefall verantwortlich seien. Das ergebe sich daraus, dass sich der Bettwanzenbefall laut Kammerjäger im Anfangsstadium befunden hätte.

LG Wuppertal bejaht Mietmangel

Nachdem das LG Wuppertal diesen Anspruch verneint hatte, weil es dem Mieter unter Zugrundelegung eines wirksamen Vertragsschlusses eine Mietminderung von 100 % wegen des Bettwanzenbefalls zuerkannt hatte (Urteil vom 23.11.2023 - 7 O 279/22), legte der Vermieter hiergegen Berufung ein. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.

OLG Düsseldorf weißt Berufung zurück

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies in einem Hinweisbeschluss darauf hin, dass es die Berufung zurückweisen wird (Beschluss v. 22.05.2025 – I-24 U 227/23).

Die Richter verwiesen zunächst darauf, dass das neue Mietverhältnis entgegen der Auffassung der Vorinstanz gar nicht zustande gekommen sei. Vielmehr handele es sich bei der Erklärung des Mieters um einen Rücktritt vom Mietvertrag, weil er diese vor Beginn des Mietverhältnisses abgegeben habe.

Wirksamer Rücktritt wegen Befalls mit Wanzen

Der Rücktritt des Mieters sei wirksam erfolgt, weil der Vermieter aufgrund des Befalls mit Bettwanzen nicht in der Lage gewesen sei, dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine mangelfreie Wohnung zu überlassen.

Die Richter begründeten das damit, dass der Mieter zum Rücktritt berechtigt gewesen ist. Ein hinreichender Rücktrittsgrund ergebe sich daraus, dass die Wohnung mit Bettwanzen befallen war. Denn dies stelle aufgrund der damit verbundenen Beeinträchtigung der Gesundheit durch juckende Stiche einen Mangel der Mietsache dar. Da eine Bekämpfung durch Insektizide von fragwürdigem Erfolg sei, müsse damit gerechnet werden, dass die Wohnung bis zum Beginn des neuen Mietverhältnisses nicht „wanzenfrei“ sei. Das ergebe sich aus dem Gericht vorliegenden Informationen des Umweltbundesamtes.

Mieter sind nicht für Befall mit Wanzen verantwortlich

In diesem Zusammenhang sah das Gericht die Behauptung des Vermieters als irrelevant an, nach der die Mitarbeiter die Bettwanzen in die Wohnung eingeschleppt haben sollen. Das ergebe sich daraus, dass der Mieter nicht überwiegend für den Befall der Wohnung verantwortlich gewesen sei. Hiervon könne selbst dann nicht ausgegangen werden, wenn der Befall von den Mitarbeitern herrührt. Anders sei dies nur, wenn sie die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hätten. Vorliegend sprechen hierfür jedoch keine Anhaltspunkte. Zu bedenken sei, dass bereits ein sozialadäquates Verhalten – wie das Abstellen von Reisegepäck in der Wohnung - schnell zu einem Befall der Wohnung mit Bettwanzen führt.

Beispiele für Mietminderung wegen Insekten

Zu der Frage, inwieweit der Befall der Mietwohnung mit Insekten wie Bettwanzen einen Sachmangel darstellt, der den Mieter zur Minderung berechtigt, gibt es einige interessante Beispiele aus der Rechtsprechung:

• In einem ähnlichen Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich und hilfsweise gekündigt und verklagte ihn auf Räumung. Doch dieser berief sich darauf, dass er zur Minderung der Miete berechtigt gewesen sei. Das ergebe sich daraus, dass die Wohnung erheblich mit Bettwanzen befallen sei. Seine Tochter sei dadurch „völlig zerstochen“ worden. Das AG Stuttgart wies die Räumungsklage des Vermieters ab (Urteil v. 30.3.2021 – 35 C 5509/19). Die Kündigungen seien mangels Verzugs unwirksam gewesen, weil der Mieter aufgrund des Befalls der Wohnung mit Bettwanzen die Miete um insgesamt 63 % mindern durfte. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass der Bettwanzenbefall vorgelegen habe. Ein Ausschluss des Minderungsrechtes komme nicht in Betracht, weil keine vertragswidrige Nutzung der Mietsache vorliege. Das gelte auch dann, wenn der Bettwanzenbefall auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sei. Dies ergebe sich daraus, dass laut des Sachverständigen Bettwanzen schnell eingeschleppt werden. Dem Mieter könne nicht zugemutet werden, alle mitgebrachten Gegenstände gründlich zu kontrollieren. Darüber hinaus könne beim Erwerb gebrauchter Gegenstände ein Einschleppen nur durch thermische Behandlung verhindert werden.
• Der Mieter eines Ladengeschäftes für Damenbekleidung hatte die Miete gemindert und sich auf den Befall der Räumlichkeiten mit Kakerlaken berufen. Der Vermieter sprach gleichwohl die fristlose Kündigung wegen angeblichen Zahlungsverzugs aus und verklagte ihn auf Räumung. Das OLG Karlsruhe entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung der Mietsache hat, weil die Kündigung unwirksam sei (Urteil v. 21.6.2022 – 9 U 112/19). Der hier erfolgte erhebliche Befall mit Kakerlaken stelle einen Mangel dar, der den Mieter zu einer Minderung der Mieter von wenigstens 30 % berechtigt. Dabei komme es hinsichtlich der Feststellung des Mangels weder auf die Ursache an noch darauf, ob der Mieter dies zu vertreten habe.
• Das AG Bremen befand, dass ein Mieter wegen Mottenbefalls die Miete um 25% mindern durfte (Urteil v. 6.12.2001 – 25 C 118/01). Ein Mangel der Mietsache liege vor, weil durch den Befall mit Motten die Lebensqualität erheblich beeinträchtigt sei. Das Minderungsrecht sei nicht ausgeschlossen, weil unklar sei, welche Partei für den Befall mit Motten verantwortlich ist.
• Schließlich stellte das AG Köln fest, dass ein Mieter wegen Befalls von Kinderzimmer, Wohnzimmer, Arbeitszimmer, Küche und Diele seiner Wohnung mit Silberfischen zur Minderung der Miete von 5 % berechtigt gewesen ist (Urteil v. 27.6.2006 – 201 C 254/05).

Fazit:

Beim Befall der Wohnung mit Ungeziefer sind Mieter normalerweise zur Minderung der Miete berechtigt. Das gilt insbesondere bei Bettwanzen. Ein Ausschluss kommt allenfalls in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, aus denen sich ausnahmsweise ein ausschließliches Verschulden des Mieters ergibt. Dieses muss der Vermieter darlegen und beweisen.