Änderung der Kostenverteilung durch WEG-Beschluss

Der Kostenverteilungsschlüssel ist in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht selten Anlass für Streitigkeiten. Dies gilt besonders dann, wenn die Eigentümerversammlung die bisher geltende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss zulasten einzelner Wohnungseigentümer abändert. Die Voraussetzungen einer solchen Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss hat der BGH in 2 aktuellen Entscheidungen präzisiert. Maßgebliche Schlüsselbegriffe hierbei sind „ordnungsgemäße Verwaltung“ und „sachlicher Grund“.

Beschlussanfechtung einer Wohnungseigentümerin

Im ersten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft geklagt. Zur Wohnungseigentumsanlage gehört eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Im April 2022 hatte die Eigentümerversammlung eine Sanierung des Daches der Tiefgarage beschlossen. Die Kosten hierfür sollten laut Beschluss von sämtlichen Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden.

Änderung der Kostenverteilung zum Nachteil einzelner Eigentümer

Diesen Beschluss focht die Klägerin vor Gericht an. Die Wohneinheit der Klägerin verfügt nicht über ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Nach dem bisherigen, in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel wären die bei der Sanierung des Tiefgaragendachs entstehenden Kosten ausschließlich von den mit einem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz versehenen Wohnungseinheiten zu tragen gewesen. Die Änderung dieser Kostenverteilung zu ihren Lasten wollte die Klägerin daher nicht akzeptieren.

Gesetz erlaubt Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss

Nachdem die Anfechtungsklage in den Vorinstanzen Erfolg hatte, gab der BGH nun der Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft statt und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück an das LG. Die maßgebliche Vorschrift für die Beurteilung der Streitfrage findet sich in § 16 WEG. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sind die durch den gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums entstehenden Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile zu tragen.

Veränderung der Kostenverteilung auch zulasten einzelner Eigentümer

Hierzu stellte der BGH klar, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Kompetenz zur Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels für bestimmte Kostenarten zuweist. Die Vorschrift räume den Eigentümern einen weiten Gestaltungsspielraum ein. Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung umfasse auch eine Veränderung des Kreises der Kostenschuldner innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Änderungsbeschluss zulasten einzelner nur bei sachlichem Grund

Im Rahmen der Anfechtung eines solchen Beschlusses haben die Gerichte nach der Entscheidung des BGH zu prüfen, ob der angefochtene Beschluss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Bei Vereinbarung einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung in der Gemeinschaftsordnung ist nach dem Urteil des BGH in der Regel davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage angemessen ist. Wenn sich die Gebrauchsmöglichkeiten der einzelnen Wohnungseigentümer bei unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen deutlich unterscheiden (hier: kein Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz), bedürfe es bei einer Änderung des Verteilungsschlüssels zulasten bisher nicht beteiligter Eigentümer eines sachlichen Grundes für die Änderung.

Begriff des sachlichen Grundes ist weit zu fassen

Das Vorliegen eines sachlichen Grundes hängt nach der Entscheidung des Gerichts von der konkreten Fallgestaltung ab. Ein solcher könne schon dann gegeben sein, wenn die Dachsanierung der Beseitigung von Schäden dient, die mit dem übrigen Gemeinschaftseigentum zusammenhängen oder wenn eine Gesamtsanierung der Anlage unter Einschluss eines bisher separiert behandelten Gebäudeteils unter Beteiligung aller Wohnungseigentümer beschlossen wird. Die damit zusammenhängenden tatsächlichen Fragen habe die Vorinstanz bisher nicht geklärt, sodass der Senat die Sache zur weiteren Sachaufklärung und erneuten Entscheidung an das LG zurückverwiesen hat.

Teilungserklärung privilegiert Gewerbeeinheiten bei bestimmten Kosten

Im zweiten Verfahren ging es um die Verteilung von Heizungskosten. Die maßgebliche Teilungserklärung weist für Wohnungen einen Miteigentumsanteil aus, der etwa dem Vierfachen des Miteigentumsanteils der in der Anlage ebenfalls vorhandenen Gewerbeeinheiten entspricht. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, die nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegten Heizungskosten zukünftig nach dem Verhältnis der beheizbaren Flächen zu verteilen und diesen Schlüssel auch auf die in die Erhaltungsrücklage zu leistenden Beiträge anzuwenden.

Geänderte Kostenarten müssen konkret benannt werden

Die hierzu von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse hat der BGH als rechtmäßig gewertet. Die Mehrheitsbeschlüsse würden von der Beschlusskompetenz zur Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gedeckt. Entgegen der Auffassung der Kläger würde durch die Beschlüsse auch nicht der Kostenverteilungsschlüssel insgesamt, vielmehr würden lediglich bestimmte, in den Beschlüssen konkret genannte Arten von Kosten entsprechend dem Erfordernis des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geändert.

Änderung der Kostenverteilung entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung

Der BGH teilte die Auffassung der Vorinstanz, dass die beschlossenen Änderungen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Würdigung des LG wonach die ursprüngliche Privilegierung der Gewerbeeinheiten unbillig gewesen sei und hierfür kein sachlicher Grund bestanden habe, sei nicht zu beanstanden.

(BGH, Urteile v. 14.2.2025, V ZR 236/23 u. V ZR 128/23)