Zweiergemeinschaft: Kostenerstattung? / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Für die von K geltend gemachten Zahlungsansprüche fehle es an einer Anspruchsgrundlage. Der Senat habe bereits entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tilge, nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften zwar von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ersatz seiner Aufwendungen verlangen könne, nicht jedoch von den anderen Wohnungseigentümern (BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17). Dies gelte in gleicher Weise, wenn – wie hier – ein Wohnungseigentümer nicht Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tilge, sondern an ihrer Stelle selbst die Verträge mit Dritten (z. B. mit Versorgern und Versicherern) schließe und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilge, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten. Auch insoweit werde er für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Hieran ändere es nichts, dass etwa das von K bezahlte Heizöl auch für die Beheizung und Heißwasseraufbereitung der Einheit der B verbraucht worden sei. Aus § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG folge nichts anderes. Dass K und B zerstritten seien, es keinen Verwalter gebe und Beschlüsse nicht möglich seien, sei unerheblich (BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 288/19).

Hinweis

1. Die Entscheidung erinnert daran, dass selbst in einer (zerstrittenen) Zweiergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts keine Beschlüsse möglich sind, der Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, von dem anderen Wohnungseigentümer nicht unmittelbar (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen kann.
2. Der BGH weiß, dass in der Praxis viele Zweiergemeinschaften ohne einen Verwalter und ohne Fassung von Beschlüssen nur deshalb "funktionieren", weil die Wohnungseigentümer, losgelöst von einer genaueren juristischen Prüfung, das Tätigwerden des jeweils anderen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dulden und die geforderten Zahlungen leisten. Dies ändert aber nichts daran, dass in einem Streitfall ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstattung nur in dem von dem Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Rahmen und in dem darin vorgesehenen Verfahren durchgesetzt werden kann.
3. Auch dieser Fall zeigt, dass sich der Aufwand für die Wohnungseigentümer reduzieren lässt, wenn – gleichsam als neutrale Instanz – ein Verwalter bestellt wird. Hierauf haben die Wohnungseigentümer gem. § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch, da die Bestellung eines Verwalters stets ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies gilt auch bei Zweiergemeinschaften. Dem Verwalter obliegt es unter anderem, durch die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG), nach dem die Vorschüsse berechnet werden können, für die nötige Finanzausstattung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sorgen und am Ende des Jahres über die Einnahmen und Ausgaben unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften abzurechnen und damit die Nachschüsse zu benennen. Ihm kommen auch wichtige Aufgaben bei der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung zu. Die "Bündelung" der sich im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stellenden Fragen durch den Verwalter führt gegenüber der wechselseitigen Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer im Wege von Direktansprüchen zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung.
4. Ein Verwalter sollte zwar vor Zweiergemeinschaften zurückschrecken, kann sich aber durch ein angemessen hohes Honorar auch hier einen Markt erschließen.