Betreibt die Eigentümergemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubigerin, sind die Vollstreckungsvoraussetzungen in § 10 Abs. 3 ZVG geregelt.
Hiernach ist Voraussetzung einer Zwangsversteigerung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Ansprüche tituliert sind: Möchte die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben, muss über ihre Ansprüche gegen den Schuldner ein rechtskräftiges Urteil über die Beitragsrückstände oder ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid vorliegen. Eines Duldungstitels bedarf es hingegen nicht.
Zahlungstitel
Aus dem Zahlungstitel muss sich erkennen lassen, dass die Voraussetzungen zur Berücksichtigung der Ansprüche in der Rangklasse 2 vorliegen. Der Titel muss also
- die Art der Forderung (z. B. Hausgeldforderung),
- den Bezugszeitraum sowie
- die Fälligkeit der einzelnen Beträge
ausweisen. Die Angabe des Bezugszeitraums ist erforderlich, um feststellen zu können, ob die geltend gemachte Forderung auch in den berücksichtigungsfähigen Zeitraum fällt.
Die zur Berücksichtigung des Vorrangs erforderlichen Angaben können auch aus einem Vollstreckungsbescheid hervorgehen, der im Mahnverfahren ergangen ist. Der Vordruck im maschinellen Mahnverfahren sieht in seinem Hauptforderungskatalog bereits eine entsprechende Forderungsart vor. Aber auch im nichtmaschinellen Verfahren können die entsprechende Forderungsart und der Bezugszeitraum angegeben werden. Die Bezeichnung von Fälligkeitsterminen ist in beiden Verfahren möglich.
Glaubhaftmachung durch Vorlage der Klageschrift
Soweit die nach Satz 2 erforderlichen Angaben nicht aus dem Titel selbst ersichtlich sind, können diese etwa durch Vorlage der Klageschrift glaubhaft gemacht werden. Das ist bei Anerkenntnis- oder Versäumnisurteilen der Fall oder aber dann, wenn das Urteil nach § 313 a ZPO keinen Tatbestand und keine Entscheidungsgründe enthält, weil es sich um ein Bagatellverfahren mit einem Streitwert bis 600 EUR handelt.
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