Zurückbehaltungsrecht (Miete) / 3.1.1 Mangelbeseitigung

Ist durch den Mieter zur Durchsetzung seines Mangelbeseitigungsanspruchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrags geltend gemacht worden, so besteht nach tatsächlich erfolgter Mangelbeseitigung kein Grund mehr für die weitere Zurückbehaltung der Miete.

Unmöglichkeit

Ist die Mangelbeseitigung von vornherein unmöglich, so kann der Mieter mangels eines einredefreien Gegenanspruchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrags von vornherein nicht erheben.^[1] Allerdings verliert der Mieter das zuvor entstandene Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, wenn die Erfüllung der zur Zurückbehaltung berechtigenden Gegenforderung auf Mangelbeseitigung später gem. § 275 BGB unmöglich geworden ist.

Vereitelung der Mängelbeseitigung

Ist der Vermieter zur Mangelbeseitigung bereit, aber nur bei Mitwirkung des Mieters durchführbar, so endet das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB, wenn der Mieter seine erforderliche Mitwirkung verweigert.^[2] Diese kann etwa bei einer Raummiete je nach Art und Weise des Mangels in der

• Duldung oder auch der Gewährung des Zutritts des Vermieters oder
• Zutritts der mit der Untersuchung oder Beseitigung des Mangels beauftragten Person zur Wohnung bestehen.^[3]

Die Rechtsprechung nimmt selbst dann eine unzulässige Verweigerung der Mitwirkung des Mieters zur Mängelbeseitigung an, wenn der Mieter den mangelhaften Zustand zum Zwecke der Beweissicherung erhalten will.^[4]

Fehlende Erwartung der Mangelbeseitigung

Schließlich ist nach dem Verständnis des VIII. Zivilsenats des BGH im Falle der Wohnraummiete zu berücksichtigen, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrags in zeitlicher Hinsicht lediglich so lange geltend gemacht werden kann, als zu erwarten ist, dass der Vermieter unter dem Druck der Zurückbehaltung der Miete den Mangel beseitigen werde.^[5] Gegen eine solche Erwartung spricht jedoch nicht schon, wenn der Vermieter den Mangel bestreitet oder behauptet, er habe den Mangel bereits beseitigt.^[6]

[1] Vgl. hierzu oben unter Abschn. 2.1.3.

[2] Vgl. BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18, NJW 2019, 2308; MünchKomm-BGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, Vor § 536 Rn. 17; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 536 Rn. 421a.

[3] S. wiederum BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18, NJW 2019, 2308.

[4] So BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18, NJW 2019, 2308 Rn. 46 ff., 52.

[5] S. hierzu bereits oben unter Abschn. 2.3; BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087 Rn. 60 ff.

[6] BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 39/18, NJW 2019, 1745 Rn. 24.