zerb 6/2018, Entgeltlichkeit einer Grundstücksveräußerun ... / Aus den Gründen

Gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts (§ 18 Abs. 1 GBO) ist die unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG; § 71 Abs. 1) und auch zulässig erhoben (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg, da die fehlende Zustimmung der Beteiligten zu 3 der Löschung des Nacherbenrechts nicht entgegensteht.

1. Der befreite Vorerbe kann wirksam (§ 2113 Abs. 1, § 2136 BGB) auch über Grundstücke verfügen. Da von der Beschränkung des § 2113 Abs. 2 BGB aber eine Befreiung nicht möglich ist, benötigt er für unentgeltliche Verfügungen, sollen sie im Nacherbfall wirksam sein, die Zustimmung der Nacherben. Unentgeltlich ist eine Verfügung des Vorerben über einen Nachlassgegenstand dann, wenn seiner Leistung, mithin dem von ihm aufgegebenen Vermögenswert, objektiv keine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und der Vorerbe subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder hätte erkennen müssen (BGH NJW 1984, 366/367; vgl. Palandt/Weidlich BGB 77. Aufl. § 2113 Rn 10; Staudinger/Avenarius BGB Neubearb. 2013 § 2113 Rn 62).

Ein Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung wird allerdings regelmäßig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt werden können, weshalb auch der Freibeweis zugelassen wird (Hügel/Zeiser GBO 3. Aufl. § 51 Rn 85). Die Rechtsprechung hat den allgemeinen Satz aufgestellt, dass eine entgeltliche Verfügung anzunehmen ist, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind (vgl. Demharter GBO 30. Aufl. § 51 Rn 42 und § 52 Rn 23 mwN; Meikel/Hertel GBO 11. Aufl. § 29 Rn 636).

Ein solcher Nachweis kann sich auch auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Ein allgemeiner Erfahrungssatz besagt zum Beispiel, dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine verschleierte Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Vorerben bzw. Testamentsvollstrecker erbracht wird (vgl. Meikel/Hertel § 29 Rn 637; Hügel/Zeiser § 52 Rn 82). Unbeteiligter Dritter ist dabei eine Person, die bis zum Vertragsschluss in keiner persönlichen oder familiären Nähe zu den Erben stand.

Wird im Kaufvertrag ein Recht am Grundstück vereinbart, wie etwa ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht, so ergibt sich der Wert der Leistung des Vorerben, indem man von dem Wert des Grundstücks noch den Wert des Rechts in Abzug bringt (OLG Braunschweig FamRZ 1995, 443/445 bei Vereinbarung eines Nießbrauchs). Denn ein Recht, den der Erwerber zugunsten des Vorerben bestellt, ist keine Gegenleistung des Erwerbers, sondern mindert den Wert der Leistung des Vorerben (OLG Braunschweig FamRZ 1995, 443/445; Palandt/Weidlich § 2113 Rn 9).

a) Nach diesen Grundsätzen deutet hier nichts auf ein unentgeltliches Geschäft hin. Die Beteiligte zu 4 war laut Eintragung im Grundbuch befreite Vorerbin des Grundbesitzes. Dieser wurde an unbeteiligte Dritte, die Beteiligten zu 1 und 2, verkauft. Anhaltspunkte, dass diesen ein verdecktes Geschenk zugewandt werden sollte, sind schon nicht ersichtlich.

b) Dies wird durch die beiden vorgelegten Gutachten nicht widerlegt, sondern bestätigt.

Der Sachwert des unbelasteten, bebauten Grundstücks liegt nach beiden vorliegenden Gutachten bei etwa 564.000 EUR, sodass der Kaufpreis des Grundstücks abzüglich der Dienstbarkeit von 449.000 EUR, wie er im Kaufvertrag der Beteiligten zu 1, 2 und 4 bemessen wurde, zumindest nicht unter dem Verkehrswert liegt und daher objektiv keinen Verkauf unter Wert darstellt.

Es folgt nämlich aus beiden Gutachten, dass für die Bemessung der Belastung nicht von dem vom Grundbuchamt herangezogenen Betrag von 500 EUR monatlich für die Reallast, die im Falle der Nichtausübung des Wohnungsrechts zu gewähren wäre, ausgegangen werden kann.

Die Beteiligte zu 4 hat zur Bewertung des belasteten Grundstücks ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erholt und den von diesem ausgewiesenen Verkehrswert beim Verkauf zugrunde gelegt. Dabei hat der Sachverständige das Recht, die Wohnung von 75 m² zu nutzen, in Abzug gebracht. Zwar ging er zunächst von einem Nießbrauch und nicht von einem letztlich vereinbarten Wohnungsrecht aus. Die Bewertung entspricht sich jedoch im Wesentlichen, wie der vorgelegte Nachtrag zum Gutachten zeigt, das für die Dienstbarkeit auch ohne Risikobewertung schon einen Abzug von 123.984 EUR errechnet. Für die Aussage des Gutachtens, dass sich die Werte des Nießbrauchs und der Dienstbarkeit in etwa entsprechen, spricht zudem, dass § 52 GNotKG die Bewertung einer Dienstbarkeit und eines Nießbrauchs gleichsetzt.

Der Sachverständige der Beteiligten zu 3 hat hingegen bei seiner Bewertung nicht die Vereinbarung eines Wohnungsrechts berücksichtigt. Da ein solches aber als Abzugsposten zu berücksichtigen wäre und er für die Vermi...