Zerb 4/2016, Bewertung eines Einfamilienhauses für Zweck ... / II. Ausgangslage

Stellen Sie sich vor, Ihr Mandant fragt Sie, ob es für ihn aus schenkung/erbschaftsteuerlicher Sicht günstiger ist, sein Einfamilienhaus zu verschenken oder zu vererben und möchte von Ihnen dazu die schenkungsteuerliche bzw. erbschaftsteuerliche Auswirkung wissen.

Im Folgenden möchte ich die Berechnung des Grundbesitzwerts auf den 24.01.2016 darstellen und schließlich die sich daraus ergebende Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer gegenüberstellen.

Wie schon im ersten Aufsatz zu diesem Thema, habe ich es leicht gemacht und viele vom Berater erst mühsam einzuholende Daten wie z. B.

a)	den Bodenrichtwert lt. Bodenrichtwertkarte,
b)	den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses
c)	die Frage, ob es Vergleichsgrundstücke gibt und
d)	den aktuellen Bebauungsplan
e)	die Ausstattungsmerkmale des zu bewertenden Objekts

vorgegeben.

In der Praxis wird schon die Beschaffung der Daten/Angaben mühsam und zeitaufwändig sein.

Ich habe mich dabei, um die Berechnung des Grundbesitzwerts für Stichtage bis zum 31.12.2015 (siehe dazu meine Berechnung auf den 24.12.2009)^[10] vergleichbar zu machen hinsichtlich der Lage und Ausstattung an die bisherigen Angaben gehalten und nur den Faktor Zeit dadurch bereinigt, dass ich das Baujahr fiktiv um sieben Jahre jünger gewählt habe.

Bewertung eines selbstgenutzten Reiheneinfamilienhauses auf den 24.1.2016

Lage: Reihenendhaus mit Keller und nicht ausgebautem Dachgeschoss in "Nordstadt"^[11]

Baujahr: 1938, es wurden keine durchgreifenden Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Stichtag durchgeführt.

Grundflächen:
Keller	30 m2
Erdgeschoss	30 m2
I. Etage	30 m2
Nicht ausgebautes Dachgeschoss	30 m2
Spitzboden nicht nutzbar	20 m2
Balkon nicht überdacht	12 m2

Ausstattung:

Fassade Massivbau	Zweischaliges Mauerwerk mit Putz, keine Wärmedämmung
Dach	Betondachpfanne mit Wärmedämmung
Fenster und Außentüren	Zweifachverglasung vor 1995, Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz
Innenwände und Türen	nicht tragende Wände in Leichtbauweise, leichte Türen
Deckenkonstruktion und Treppen	Holzbalkendecken mit Füllung, Hartholztreppen in einfacher Ausführung
Sanitärinstallation	Bad/WC, Gäste WC
Innenwandbekleidung der Nassräume	Fliesen raumhoch
Bodenbeläge	Teppich, PVC, Nassräume Fliesen
Heizung	elektronisch gesteuerte Zentralheizung m. Pumpe u. Flachheizkörper
Elektroinstallation	Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–4 Steckdosen, Zählerschrank, Kippsicherungen
Grundstückart	Eckgrundstück
Größe	270 m2
Garage	Auf dem Grundstück befindet sich seit 2009 eine freistehende Betonfertiggarage mit einer Grundfläche von 18 m2
Verkehrswert	Der Steuerpflichtige hat ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vorgelegt. Der Gutachter hat einen (unbestrittenen) Verkehrswert auf den 24.1.2016 in Höhe von 100.000 EUR festgestellt.
Belastung	Das Grundstück ist mit einer vom Beschenkten/Erben zu übernehmenden Hypothek (Nennwert der Hypothek am 24.1.2016 = 20.000 EUR, Valuta am 24.1.2016 = 17.000 EUR) belastet.
Erwerber	Erwerber soll eine nicht verwandte Person sein.
Vorschenkungen	liegen nicht vor
Nutzung	Das Haus und die Garage wurden am Bewertungsstichtag nicht zu Wohnzwecken vermietet

Lösungsvorschlag:

Würde ein Bedarfsfall nach § 151 BewG vorliegen, wäre der Grundbesitzwert im Sinne von § 157 BewG und R B 151.1 Abs. 1 ErbStR 2011 durch das Lagefinanzamt gesondert festzustellen.

Da hier aber kein Bedarfsfall vorliegt, muss der Berater den Grundbesitzwert selber berechnen. Dabei steckt, wie so oft im Leben, die Tücke im Detail und der vermeintlich einfache Fall ist eben nur auf den ersten Blick einfach.

Vorliegend handelt es sich um ein bebautes Grundstück im Sinne von § 180 Abs. 1 BewG. Die Grundstücksart lautet nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG in Verbindung mit § 181 Abs. 2 BewG "Einfamilienhaus". Das Einfamilienhaus wäre grundsätzlich nach § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG in Verbindung mit R B 182 Abs. 2 ErbStR 2011 im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu bewerten.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff des BauGB mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 BewG).

Eine hinreichende Übereinstimmung der Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Alter des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (R B 183 Abs. 2 S. 3 ErbStR 2011).

H B 183 Abs. 2 ErbStR 2011(Anzahl der Vergleichspreise) besagt, dass eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise vorhanden sein muss, legt aber auch gleichzeitig fest, dass in Ausnahmefällen schon ein Vergleichspreis genügen kann.

Leider bieten die Hinw...