ZErb 09/2022, Update zur Bewertung eines Einfamilienhauses im Vergleichswertverfahren nach § 182 BewG für schenkungsteuerliche und erbschaftsteuerliche Zwecke

Der Beitrag aus dem Juli-Heft wurde aufgrund des aktuellen Grundstücksmarktberichts 2022 aktualisiert, sodass der Vergleich des Grundbesitzwerts mit dem Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 auf den Punkt gebracht werden konnte.

Im Juli-Heft habe ich mich mit der Frage befasst, ob der als zukünftige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer erstmals auf den 1.1.2022 festzustellende Grundsteuerwert nicht auch als Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer dienen könnte.

Dazu habe ich für ein fiktives Grundstück einerseits den Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 und andererseits den Grundbesitzwert auf den 1.1.2022 berechnet.

Die Berechnung des Grundbesitzwerts habe ich analog des im Zeitpunkt der Verfassung des Beitrags mir vorliegenden aktuellen Grundstückmarktberichts 2021 für Bremen vorgenommen.

Aber was um Ostern herum noch aktuell war, ist seit Ende Juni/Anfang Juli nur noch der berühmte Schnee von gestern, denn inzwischen ist der Grundstücksmarktbericht für 2022 veröffentlicht worden. Die im Grundstücksmarktbericht 2022 veröffentlichten Zahlen basieren auf den tatsächlich im Jahr 2021 erfolgten Verkäufen. Diese jetzt veröffentlichten Zahlen sind zwar auch eine rückwirkende Betrachtung des Verkaufsgeschehens, sie liegen aber wesentlich näher am Stichtag 1.1.2022 dran als die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2021, die aus den Verkäufen des Jahres 2020 abgebildet wurden.

Es ist deshalb erforderlich geworden, mein Berechnungsbeispiel aus dem Juli Heft zu aktualisieren. Nur so können auch wirklich zwei stichtagsnahe Werte miteinander verglichen werden.

Im Juli Beitrag hatte ich einen Grundsteuerwert von 161.500 EUR berechnet und analog zum Grundstücksmarktbericht 2021 einen Grundbesitzwert i.H.v. 187.664 EUR ermittelt.

In der folgenden Tabelle wird die Berechnung des Grundbesitzwerts auf den 1.1.2022 mit den aktuellen, sich analog^[2] zum Grundstücksmarktbericht 2022 ergebenden Zahlen dargestellt:

	Zu bewertendes Objekt		Weiterverkauf von Reihenhäusern
			Daten analog
			Grundstücks- marktbericht Bremen 2022
Straße und Hausnummer	Kaisertaler Str. 35
Art des Objekts	Reihenhaus
Besonderheit	Endhaus
Zuschlag Endhaus analog Grundstücksmarktbericht in %	3
Garage vorhanden	ja
Festwert Garage analog Grundstücksmarktbericht in Euro	11500
Ort	Bremen
Lage	Bremer Westen
Wohnfläche in m²	80		110
Anpassungsfaktor Wohnfläche analog Grundstücksmarktbericht	83		99
Baujahr	1931		1922
Anpassungsfaktor Baujahr analog Grundstücksmarktbericht	95		93
Grundstücksfläche in m²	270		165
Anpassungsfaktor Grundstücksfläche analog Grundstücksmarktbericht	101		99
Verkehrswert bzw. Grundbesitzwert in Euro	soll ermittelt werden
Aus den vorstehenden Daten ergibt sich nachstehende Berechnung
		Divisor	Multiplikator	Wertkorrektur
Korrektur Wohnfläche	218.000	99	83	-35.232
Korrektur Baujahr	218.000	93	95	4.688
Korrektur Grundstücksgröße	218.000	99	101	4.404
Summe Wertkorrekturen				-26.140
Verkehrswert bzw. Grundbesitzwert				218.000
Wertkorrekturen				-26.140
Zwischensumme				191.860
Zuschlag Reihenendhaus analog Grundstücksmarktbericht in %	3			5.755
Festwert Garage analog Grundstücksmarktbericht in EUR				11.000
Grundbesitzwert				209.116

Während es schon mit den Zahlen analog zum Grundstücksmarktbericht 2021 eine Abweichung zwischen

dem Grundsteuerwert i.H.v. 161.500 EUR und dem

dem Grundbesitzwert i.H.v. 187.664 EUR

von 26.164 EUR gegeben hat,

wird die Abweichung bei einem Vergleich des

Grundsteuerwerts i.H.v. 161.500 EUR und dem oben ermittelten aktuellen

Grundbesitzwert i.H.v. 209.116 EUR

mit 47.616 EUR noch deutlicher.

Bedenkt man, dass die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2022 einen Durchschnitt der Verkäufe im ganzen Jahr 2021 darstellen, und vergegenwärtigt man sich, dass die Verkaufspreise für Immobilien jedenfalls in Bremen im Jahr 2021 auch im Laufe des Jahres angestiegen sind, so wäre eigentlich, wenn man zum Beispiel nur die Verkäufe aus Dezember 2021 zugrunde legen würde, die Abweichung noch größer.

Festzuhalten bleibt in jedem Fall, dass der Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 und der Grundbesitzwert auf den 1.1.2022 voneinander abweichen und dass jedenfalls im vorliegenden Fall die Abweichung umso höher wird, je aktueller die für die Berechnung des Grundbesitzwerts herangezogenen Vergleichszahlen sind.

Da der Berechnung des Grundbesitzwerts aber tatsächliche Verkäufe zugrunde gelegt werden, scheint mir der Grundbesitzwert eher dem gemeinen Wert der Immobilie zu entsprechen als der niedrigere Grundsteuerwert.

Wenn man meinem Vorschlag folgt und künftig den Grundsteuerwert auch als Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer verwenden würde, könnte er jedenfalls nach meinem Zahlenwerk nur ein Ausgangswert sein, auf den ein Vervielfältiger oder Prozentsatz angewendet werden müsste.

In meinem Beispiel könnte man zum gewünschten Ergebnis kommen, wenn man als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft ...