Das Verfahren kann im Idealfall stolperfrei durchlaufen: A und B stehen in Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft zu je ½, A beantragt die Versteigerung, das Grundstück ist unbelastet und das Haus unbewohnt, der Gutachter wird hineingelassen und ermittelt einen Wert, der vom Gericht so auch festgesetzt wird, im Versteigerungstermin werden mehr als 5/10 dieses Werts bar geboten, wer den Zuschlag erhalten hat, zahlt das bare Meistgebot pünktlich an das Gericht, im Verteilungstermin einigen sich die Beteiligten auf hälftige Teilung des Bargebots abzüglich Kosten, erhalten ihre Anteile ausgezahlt, und das Gericht schließt seine Akte.

Gegenüber diesem Idealfall können sich in jedem Verfahrensabschnitt – teils gravierende – Probleme ergeben. Sie sind hier in einer Synopse[20] dargestellt mit entweder kurzer Erläuterung in einer Fußnote oder ausführlich unten II.1-10.

 
Idealfall Problemfälle
Die Eigentümer ergeben sich aus dem Grundbuch. Das in Bruchteilsgemeinschaft stehende Grundstück ist noch nicht auf die Erben des verstorbenen Miteigentümers berichtigt.[21]
Testamentsvollstreckung ist nicht angeordnet. Testamentsvollstreckung ist angeordnet.[22]
Es gibt keine Auseinandersetzungshindernisse. Auseinandersetzungshindernisse liegen grundbuchersichtlich[23] vor oder werden vom Antragsgegner geltend gemacht.[24]
Zustellung des Anordnungsbeschlusses ist möglich. Der Antragsgegner wohnt im Ausland[25] oder ist unbekannt.[26]
Es erfolgt kein Beitritt. Der Antragsgegner tritt dem Verfahren bei (hierzu unten II.1).
Es erfolgt kein Einstellungsantrag.

Der Antragsgegner beantragt die einstweilige Einstellung

▪ aus § 180 Abs. 2 ZVG[27]
▪ aus § 180 Abs. 3 ZVG (unten II.5).
Es erfolgen keine Anträge aus § 765a ZPO. Der Antragsgegner begehrt Vollstreckungsschutz aus dieser Vorschrift.[28]
Es erfolgen keine Anmeldungen.

Es melden an

▪ die Bank laufende und rückständige dingliche Zinsen, oder sie erklärt eine Minderanmeldung;
▪ der Antragsgegner Wohn- oder sonstige Nutzungsrechte oder Menschen aus seinem Umfeld dubiose Untermietverhältnisse
(unten II.1)
Das ganze Grundstück wird versteigert. Der Antragsteller bringt nur einen Grundstücksbruchteil zur Versteigerung (unten II.3).
Das Grundstück ist unbelastet.

Das Grundstück ist belastet

▪ mit einer Grundschuld (unten II.4a),
▪ mit Wohnrecht oder Nießbrauch (II.4b),
▪ mit einem dinglichen Vorkaufsrecht.[29]
▪ Die Grundstücksbruchteile sind unterschiedlich belastet (II.4c).
Das Haus ist unbewohnt. Das Haus ist bewohnt von Frau mit schulpflichtigen oder behinderten Kindern, alternativ: von älterem, krankem oder suizidalem Miteigentümer (unten II.5).
Der Gutachter wird hereingelassen.

Dem Gutachter wird der Zutritt verwehrt

(unten II.6).
Sein Gutachten wird nicht angezweifelt.
▪ Der Antragsgegner behauptet Altlasten o.ä. (unten II.7).
▪ Der Antragsgegner präsentiert aufwendige Gegengutachten.[30]
Im Versteigerungstermin wird ein Gebot über 5/10 des festgesetzten Verkehrswerts abgegeben. Das Meistgebot im ersten Termin erreicht 5/10 nicht.[31]
Es kommt zu keinem zweiten Termin. Im zweiten Termin wird ein Meistgebot unter 5/10 abgegeben.[32]
Zum Verteilungstermin wird das bare Meistgebot an das Gericht bezahlt.
▪ Das Meistgebot wird nicht bezahlt
▪ (unten II.8).
▪ Ein Miteigentümer, der den Zuschlag erhalten hat, zahlt die auf ihn entfallende Quote des Bargebots nicht.[33]
Die Beteiligten einigen sich zum Verteilungstermin auf die Quoten der Teilhabe. Die Beteiligten einigen sich nicht (unten II.9).
Als Teil des geringsten Gebots bleiben keine Rechte bestehen.

Der Erwerber hat bestehenbleibende Rechte zu übernehmen. Unterfälle:

▪ Ein Dritter hat erworben (unten II.10a).
▪ Ein Miteigentümer hat erworben (II.10b).
Das Objekt kann geräumt übergeben werden. Die früheren Eigentümer haben nach erfolgtem Zuschlag noch zu räumen.[34]
[20] Zunächst Bothe, GuG 2020, 288, 290, ausgebaut von Kogel, Rn 6b, hier weiter vertieft.
[21] Hier kann sich der andere Miteigentümer einen Erbschein erteilen lassen, ohne dass zuvor ein Versteigerungsverfahren begonnen wurde; KG NJW-RR 2018, 1226.
[22] In diesem Fall darf der Testamentsvollstrecker es nicht zulassen, dass das Objekt für 5/10 versteigert wird, wenn er zuvor keine freihändige Veräußerung zu besseren Bedingungen versucht hat; BGH ZEV 2001, 358. Der Erbe selbst hat kein Antragsrecht, siehe Bothe, § 2 Rn 5.
[23] Etwa § 1010 BGB, aus dem Grundbuch ersichtlicher Auseinandersetzungsausschluss kraft Vereinbarung der Miteigentümer, wie regelmäßig bei gemeinschaftlichen Verkehrsflächen.
[24] Aus dem Familienrecht etwa aus § 1365 BGB (der Versteigerungsantrag gilt bis Rechtskraft der Scheidung als einwilligungspflichtige Vermögensverfügung); mittlerweile wird unabhängig von den Vermögensverhältnissen ein generelles Antragshindernis diskutiert, solange die Ehe noch nicht geschieden ist (OLG Hamburg FamRZ 2017, 1829, hierzu ausführlich Kogel Rn 108 ff.); oder ein Übernahmerecht bei Gütergemeinschaft, § 1477 Abs. 2 BGB. Einzelfälle aus dem Erbrecht in Stichworten: A...

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