ZErb 08/2022, Die Abgründe der Teilungsversteigerung - E ... / 3. Versteigerung eines Grundstücksbruchteils

Grundsatz: Zur Antragstellung berechtigt ist – und dies für sich allein – jeder Miteigentümer, also Beteiligte einer Bruchteils- oder Erbengemeinschaft, auch der Inhaber eines Bruchteils an einem Erbteil (wenn also ein Miterbe seinen Erbteil an mehrere oder nur teilweise abgetreten hat^[43]). Gegenstand des Versteigerungsverfahrens kann also auch nur ein solcher Bruchteil sein. Das Einzelausgebot von Bruchteilen ist nach dem BGH allerdings unzulässig, es gelangt in einem solchen Fall zwingend das Gesamtgrundstück zur Versteigerung.^[44]

Bei verschachtelten Gemeinschaften steht dem Antragsteller nach zwischenzeitlich ganz herrschender Meinung ein Wahlrecht zu.^[45]

Beispiel:

Am Grundstück besteht Bruchteilseigentum der Ehegatten A und B zu je ½. B verstirbt und wird beerbt von A als Witwer sowie C und D als Abkömmlinge in Erbengemeinschaft. Die Erben können nun – jeder für sich – zur Teilungsversteigerung beantragen: entweder nur den Bruchteil, der in die Teilungsmasse ihrer Erbengemeinschaft fällt, herkömmlich als "kleines" Antragsrecht bezeichnet, oder aber sogleich die ganze Bruchteilsgemeinschaft, womit das Gesamtgrundstück zur Versteigerung gelangt – "großes" Antragsrecht. Im ersten Fall sind nur die anderen Miterben Antragsgegner, im zweiten daneben auch der andere Bruchteilseigentümer. Im Beispiel kann A, mit einerseits Bruchteil von ½ und Mitglied der Erbengemeinschaft andererseits, ins Kalkül ziehen, den Antrag auf Teilungsversteigerung nur des hälftigen Bruchteils der Erbengemeinschaft zu stellen. Denn nach menschlichem Ermessen ersteigert kein Dritter einen solchen Bruchteil, sodass er guter Hoffnung sein darf, ihn zu deutlich reduziertem Wert zu erwerben und sodann Alleineigentümer zu sein. Im Versteigerungstermin bedeutet das allerdings für den anwaltlichen Vertreter des Antragstellers erfahrungsgemäß gewisse Überzeugungsarbeit gegenüber den Bietinteressenten. Diese hatten der gerichtlichen Bekanntmachung entnommen, für das Versteigerungsobjekt x sei ein Wert y festgesetzt. Dass es sich hierbei nur um einen hälftigen Bruchteil handelt, blieb regelmäßig unbemerkt, was Schnäppchenjäger aller Couleur anzieht. Man hat sie vor Beginn der Bietzeit intensiv zu belehren, dass sie keine Eigentumswohnung zum Spottpreis ersteigern, sondern nur den Anteil an einer Bruchteilsgemeinschaft mit dem – daneben sitzenden – Antragsteller.^[46] In der Regel bleibt dieser sodann mit einem Gebot knapp über 5/10 Meistbietender.^[47] Die Strategie scheitert allerdings, wenn der Antragsgegner beitritt und sodann vom großen Antragsrecht Gebrauch macht.

[43] Unzulässig ist in diesem Fall aber der Antrag auf Teilungsversteigerung allein nur des in Bruchteilsgemeinschaft stehenden Erbteils, es muss also Versteigerung des Gesamtgrundstücks beantragt werden: Stöber/Kiderlen, § 180 Rn 29.

[44] BGH FamRZ 2009, 1317; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG, 16. Aufl. 2020, § 180 Rn 120.

[45] Hierzu Hamme, Rn 69; Stöber, § 180 Rn 28; Storz/Kiderlen, B 1.5 mit Rechtsprechungsnachweisen.

[46] Den ein möglichst grimmiges Gesicht zu ziehen, man dringlich angewiesen hatte.

[47] Ist eine Grundschuld eingetragen, die den hälftigen Anteil – als Gesamtrecht – in voller Höhe der Kapitalsumme belastet, reicht es üblicherweise aus, nur ein centgenaues Gebot in Höhe des geringsten Bargebots abzugeben, dann muss noch nicht einmal Sicherheit gebracht werden, da der Miteigentümer keine Ansprüche auf anteiligen Übererlös haben kann, siehe § 57 Abs. 1 S. 1 ZVG.