Teilungsversteigerung

Zusammenfassung

Überblick

Die Teilungsversteigerung erfolgt meist dann, wenn die Teilung eines mehreren Miteigentümern gehörenden Grundbesitzes in Natur nicht möglich ist und die Berechtigten sich über die Nutzung der Immobilie nicht einigen können.^[1] Ihre Zahl ist steigend, weil immer mehr Erbengemeinschaften^[2] mit Nachlassgrundbesitz, vor allem aber Eheleute mit gemeinsamem Familienheim^[3] "auseinandergesetzt" werden wollen.

Der Begriff "Teilungsversteigerung" ist gebräuchlich, allerdings ungenau, denn das Verfahren führt nicht zur Teilung, sondern bereitet diese lediglich vor durch Umwandlung des unteilbaren Grundbesitzes in teilbares Geld. Die Gemeinschaft setzt sich dann am Erlös(überschuss) fort.

[1] § 753 BGB.

[2] Dazu Roth, NJW-Spezial 2012, S. 103; Kiderlen, ErbR 2008, S. 187; zur Teilungsversteigerung bei Vor- und Nacherbschaft vgl. Naidecki, DNotZ 2007, S. 643; Klawikowski, Rpfleger 1998, S. 100, 102.

[3] Dazu eingehend Kogel, FPR 2012, S. 75; Grziwotz, FamRZ 2002, S. 1669, 1675 ff.

1 Auseinandersetzung des Grundbesitzes

1.1 Versteigerungsarten

Weitere

Neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken regelt das ZVG auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters^[1] und eines Erben^[2] sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (allgemein "Teilungsversteigerung" genannt). Auch ein Zusammentreffen von Teilungs- und Forderungsversteigerung ist möglich.^[3]

Im Wesentlichen finden auf diese Sonderformen die Vorschriften über die Vollstreckungsversteigerung entsprechende Anwendung. Von praktischer Bedeutung ist hierbei vor allem die in §§ 180–185 ZVG geregelte Teilungsversteigerung.^[4]

Stets Zwangsvollstreckung

Trotz des Verfahrenszwecks handelt es sich bei der Teilungsversteigerung um ein Verfahren der Zwangsvollstreckung, denn sie wird auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer vorgenommen. Die Durchführung gestaltet sich allerdings oft schwieriger als bei einer (Forderungs-)Zwangsversteigerung, weil manche Vorschriften (insbesondere betreffend Antragsberechtigung, Einstellungsmöglichkeiten, geringstes Gebot, Erlösverteilung) noch komplizierter und die Fronten zwischen den Beteiligten der Teilungsversteigerung oft verhärtet sind. Es ist gar von einem "Kriegsschauplatz" die Rede.^[5]

[1] §§ 172–174.

[2] §§ 175–179.

[3] Zu den entsprechenden Problemen eingehend Hamme, Rpfleger 2002, S. 248.

[4] Ausführlich Bergschneider/Hintzen, Familienvermögensrecht, 3. Aufl. 2016, Rn. 10.1 ff.; Kogel, Strategien bei der Teilungsversteigerung, 3. Aufl. 2016.

[5] Grziwotz, FamRZ 2002, S. 1669, 1676 mit Vorschlägen für eine gütliche Einigung.

1.2 Anwendungsbereich

Arten der Gemeinschaft

Die Gemeinschaft, deren Aufhebung begehrt wird, kann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gemeinschaft zur gesamten Hand sein.

Eine Bruchteilsgemeinschaft^[1] liegt vor, wenn etwa ein Grundstück mehreren Personen zu bestimmten Teilen gehört (z. B. Eheleuten zu je 1/2).

Miteigentümer

Das Miteigentum kann nicht nur zu gleichen, sondern auch zu ungleichen Anteilen (z. B. 1/4 zu 3/4) bestehen. Jeder Miteigentümer kann jederzeit zur Aufhebung der Gemeinschaft die Versteigerung beantragen – auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer.

Gesamthandsgemeinschaften

Bei der Gemeinschaft zur gesamten Hand kann es sich um eine Erbengemeinschaft^[2], eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, §§ 705ff. BGB), eine Personengesellschaft (OHG, KG)^[3] oder eine eheliche Gütergemeinschaft handeln. Hier steht allen Mitgliedern das jeweilige Grundstück gemeinschaftlich ("zur gesamten Hand") zu.

Soweit allerdings Personengesellschaften betroffen sind, schließt § 719 Abs. 1 BGB das Verlangen nach einer Teilung aus. Die Gesellschaft muss als solche aufgelöst werden. Bei der GbR kann die Teilungsversteigerung wegen der Verweisung in § 731 BGB auf das Recht der Gemeinschaft frühestens im Liquidationsstadium erfolgen.^[4]

Erbengemeinschaft

Von besonderer Bedeutung ist die Teilungsversteigerung bei der Erbengemeinschaft. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen und einen Antrag auf Teilungsversteigerung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft stellen.^[5]

GbR

Gegenstand eines Teilungsversteigerungsverfahrens kann auch das Grundstück einer GbR sein. Den Antrag kann der einzelne Gesellschafter stellen, ohne zuvor seinen Anspruch auf Versteigerung des Gesellschaftsgrundstücks gegen die übrigen Gesellschafter oder die GbR gerichtlich durchsetzen zu müssen. Die GbR selbst und die übrigen Gesellschafter sind jedoch nicht schutzlos: Sie können Einwände aus dem Gesellschaftsvertrag oder dem Gesellschaftsverhältnis gegen die Teilungsversteigerung im Wege der Widerspruchsklage analog § 771 ZPO geltend machen.

WEG-Gemeinschaft

Ausgeschlossen ist die Teilungsversteigerung bei den Wohnungseigentümer- und Wohnungserbbaurechtsgemeinschaften.^[6]

[1] §§ 741–758 BGB.

[2] Vgl. dazu BGH, Urteil v. 15.10.1997, IV ZR 327/96, NJW 1998 S. 682.

[3] Betreffend eine OHG-Gesellschaft vgl. BGH, Beschluss v. 25.5.2009, II ZR 60/08, Rpfleger...