Grundsteuerwerte werden nach § 221 Bewertungsgesetz (BewG) in Zeitabständen von sieben Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung).
Der erste Hauptfeststellungszeitpunkt für das neue Recht ist der 1.1.2022. Für diese Hauptfeststellung sind die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres, d.h. die Verhältnisse am 1.1.2022, zugrunde zu legen (§ 221 Abs. 2 BewG).
Die Grundsteuerwerte werden für inländischen Grundbesitz, also für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft i.S.v. §§ 232-234 BewG und, wie hier maßgebend, für Grundstücke nach den §§ 243-244 BewG gesondert festgestellt (§ 219 BewG).
Die gesonderte Feststellung erfolgt nach § 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Abgabenordnung (AO). In dem Feststellungsbescheid nach § 179 AO sind nicht nur Feststellungen über die Vermögensart, sondern beim Grundvermögen auch noch über die Grundstücksart zu treffen. Schließlich muss der Bescheid Feststellungen darüber enthalten, wem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist, gibt es mehrere Beteiligte, muss auch die Höhe des Anteils des jeweiligen Beteiligten festgestellt werden (§ 219 Abs. 2 BewG).
Bei den Vermögensarten differenziert § 218 BewG in land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§ 232 BewG) oder in Grundvermögen (§ 243 AO).
Das vorliegend zu bewertende, mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaute Grundstück gehört zum Grundvermögen i.S.v. § 243 BewG. Darin sind der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör einzubeziehen (§ 243 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet ein Grundstück (§ 244 Abs. 1BewG).
Das o.g. Einfamilienhaus ist benutzbar, deshalb handelt sich um ein bebautes Grundstück (§ 248 BewG). Das Wohngrundstück enthält mangels anderer Kenntnis eine Wohnung und ist kein Wohnungseigentum, deshalb liegt die Grundstücksart "Einfamilienhaus" vor (§ 249 Abs. 2 i.V.m. § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG).
Einfamilienhäuser sind nicht im Sachwertverfahren, sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG).
Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags nach § 253 BewG (Barwert des Reinertrags) und dem abgezinsten Bodenwert nach § 257 BewG. Damit sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen abgegolten (§ 252 BewG).
1. Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags nach § 253 BewG
Zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen.
Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
2. Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG
Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus der in Anlage 39 zu § 254 BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge.
Das hier zu bewertende Einfamilienhaus befindet sich im Bundesland Bremen und verfügt über eine Wohnfläche von 80 m².
Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, sind bei Einfamilienhäusern zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren, siehe Fußnote ** zu Anlage 39 und Abschnitt 254 Abs. 3 S. 3 AEBewGrSt. Zubehörräume wie z.B. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume bleiben außer Ansatz (Abschnitt 254 Abs. 3 S. 5 AEBewGrSt).
Bei dem zu bewertenden Objekt sind somit keine Flächen zur Wohnfläche hinzuzurechnen.
Die monatliche Nettokaltmiete ist deshalb aus Anlage 39 wie folgt abzulesen:
| Land | Bremen |
| Gebäudeart | Einfamilienhaus |
| Wohnfläche | von 60 m² bis unter 100 m² |
| Baujahr des Gebäudes | bis 1948 |
Sie beträgt nach diesen Kriterien: 6,16 EUR pro m².
Multipliziert man die 6,16 EUR/m² mit 80 m², kommt man auf eine monatliche Nettokaltmiete für das Haus von 492,80 EUR.
Für die Garage ist als Festwert eine Nettokaltmiete von 35 EUR pro Monat anzusetzen (Anlage 39 Abs. 2 zu § 254 BewG).
Wie oben dargestellt, ist diese Miete aber noch anhand der Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18.8.2021[9] anzupassen. In Bremen ist die Mietniveaustufe "4" anzuwenden.[10]
Bei einer Mietniveaustufe von "4" ist auf die Miete ein Zuschlag von 10 % vorzunehmen (Anlage 39 Abs. 2 zu § 254 BewG).
Die hier anzusetzende monatliche Nettokaltmiete beträgt somit
| ▪ | Für das Haus: |
492,80 EUR
+ 10 % = 49,28 EUR
= 542,08 EUR
Der jährliche Rohertrag nach § 254 BewG ergibt sich für das Haus aus einer Multiplikation des monatlichen Ertrags von 542,08 EUR mit 12 und lautet 6.504,96 EUR.
| ▪ | Für die Garage: |
35,00 EUR
+ 10 % = 3,50 EUR
= 38,50 EUR
Der jährliche Rohertrag nach § 254 BewG ergibt sich für die Garage aus einer Multiplikation des monatlichen Ertrags von 38,50 EUR mit 12 und lautet 462,00 EUR.
Somit beträgt der Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG insgesamt 6.966,96 EUR.
3. Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG
§ 255 BewG verweist zur Ermittlung der Bewirtschaftungskosten auf pauschalierte Erfahrungssätze nach Anlage 40 zu § 255 BewG. Anlage 40 differenziert bei den Bewirtschaftungskosten einers...
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