ZErb 07/2020, Probleme bei der Auseinandersetzung von Er ... / VI. Formulierungsvorschlag

Es könnte bei der Erbauseinandersetzung oder bei der Erfüllung von Vorausvermächtnissen etwa wie folgt formuliert werden:^[30]

"Die Parteien vereinbaren, dass das Mietverhältnis künftig allein mit den künftigen Eigentümern des Grundbesitzes als Vermieter unter Befreiung des Veräußerers aus allen Rechten und Pflichten des Mietvertrages fortgesetzt werden soll. Den Parteien ist bekannt, dass eine schuldbefreiende Übernahme die Zustimmung des Mieters voraussetzt, auf die kein Anspruch besteht. Die Parteien werden sich nach Kräften darum bemühen, eine Mitwirkung des Mieters an einer die Veräußerer von Schuld befreienden Übernahme des Mietverhältnisses zu erlangen; dieser Vertrag soll jedoch auch durchgeführt werden, wenn diese Erklärung nicht erlangt wird."

Vorsorglich sollte für den Fall, dass eine Mitwirkung des Mieters nicht erfolgt, vereinbart werden:

"Die Parteien sind sich darüber einig, dass mit wirtschaftlichem Übergang die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis im Innenverhältnis ausschließlich den Erwerber treffen sollen. Rein vorsorglich erklärt der Erwerber hiermit gegenüber dem Veräußerer, dass er ihn von allen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis freistellt."^[31]

"Der Veräußerer erteilt hiermit dem Erwerber mit Wirkung ab dem Eigentumsübergang Vollmacht, alle Erklärungen das Mietverhältnis betreffend mit Wirkung für und gegen ihn abzugeben. Auf Verlangen des Erwerbers ist der Veräußerer verpflichtet, diese Vollmacht in gesonderter privatschriftlicher Erklärung zu verkörpern."

Anmerkung

Erhalten mehrere Erben eine vermietete Immobilien von Todes wegen zugewandt, sollten diese bei der Auseinandersetzung beachten, dass ein Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber unter Entlassung der weichenden Erben aus den Rechten und Pflichten des Mietverhältnisses nicht ohne Weiteres stattfindet. Denn § 566 Abs. 1 BGB ist auf diese Konstellation nicht anwendbar. Ratsam ist es dann, auf eine entsprechende Regelung unter Mitwirkung des Mieters hinzuwirken. Kann diese nicht erreicht werden, sollten die Erben zumindest Vorkehrungen für ihr Innenverhältnis treffen.

Schließlich sollten Eigentümer vermieteter Immobilien die vorliegende Thematik bereits bei der Gestaltung ihrer Vermögensnachfolge von Todes berücksichtigen, um die Realisierung der dargelegten Probleme von vornherein zu verhindern.

Autor: von Rechtsanwalt und Notar Dr. Thomas P. Streppel, Hagen

ZErb 7/2020, S. 235 - 238

[30] S. auch die Formulierungsvorschläge für Vertragsübernahme, Vollmacht und Haftungsfreistellung bei Streppel, ZNotP 2019, 335 (336) sowie Herrler, MittBayNot 2019, 323 (328).

[31] An dieser Stelle sollte auch erwogen werden, ob Sicherheit für die Freistellungsverpflichtung gestellt werden soll.