ZErb 03/2023, Keine Anwendung des § 566 BGB bei Erbausei ... / 1 Tatestand

Die streitgegenständliche und ca. 81 qm große Drei-Zimmer-Wohnung stand zunächst im Eigentum der Mutter des Klägers (fortan: ursprüngliche Eigentümerin).

Mit gemeinschaftlichem notariellem Testament vom 4.12.2002 (…) vermachte sie ihrem Ehemann, dem Vater des Klägers (fortan: Nießbraucher), das lebenslange Nießbrauchrecht an der streitgegenständlichen Wohnung. Als Erben setzten sie und der Nießbraucher zu jeweils einem Drittel den Kläger und seine beiden Schwestern ein.

Nach dem Tod der ursprünglichen Eigentümerin am 6.7.2004 wurden der Kläger und seine beiden Schwestern im Jahr 2005 als Eigentümer in Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen.

Am 13.11.2016 schlossen die Beklagten einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung mit dem Nießbraucher. Ursprünglich war eine Grundmiete von 891,00 EUR zuzüglich 30,00 EUR Stellplatzmiete vereinbart. Wegen der Einzelheiten wird auf die Mietvertragsurkunde (…) verwiesen.

Am 1.7.2017 verstarb der Nießbraucher. Am 5.3.2018 vereinbarten der Kläger und seine beiden Schwestern eine Teil-Erbauseinandersetzung, die notariell beurkundet wurde (…). Die Erben vereinbarten die "Übertragung" u.a. der streitgegenständlichen Wohnung an den Kläger gegen eine "Herauszahlungsverpflichtung" und erklärten die Auflassung. Auszugsweise lautete die Vereinbarung wie folgt:

Zitat

IV.

Übertragung

Die Erbengemeinschaft überträgt hiermit dem dies annehmenden Erwerber den vorbezeichneten Grundbesitz […] nebst allen Bestandteilen und dem Zubehör.

Mitveräußert wird der Anteil der Instandhaltungsrücklagen, der auf das hier verkaufte Grundeigentum entfällt.

[…]

VII.

Besitzübergang

Besitz, Nutzungen, Lasten, Gefahr und die Verkehrssicherungspflichten gehen mit den etwaigen Versicherungen auf den Erwerber über mit vollständiger Zahlung des Herauszahlungsbetrages. Die bestehenden Mietverhältnisse sowie die zugrundeliegenden Mietverträge sind dem Käufer bekannt und werden übernommen. Kautionen oder andere Sicherheiten sind dem Käufer mit Besitzübergang herauszugeben. Der Verkäufer versichert, keine Mietvorauszahlungen erhalten zu haben.

Für die Zeit vom Besitzübergang bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer tritt der Verkäufer hiermit dem Käufer alle Ansprüche gegen den Mieter ab, insbesondere seine Mietzinsansprüche. Gleichermaßen gehen die Verpflichtungen aus den Mietverhältnissen auf den Käufer über.

Auf den Inhalt der Vorschrift des § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) und § 566a BGB (Haftung des Verkäufers für Mietsicherheiten) hat der Notar hingewiesen. Der Verkäufer/Vermieter wird den Mieter über den heutigen Verkauf informieren.

Die Abrechnung mit dem Mieter für das vergangene Jahr übernimmt der Veräußerer, die Abrechnung für das laufende Jahr übernimmt der Käufer.

Am 23.5.2018 wurde der Kläger als Alleineigentümer der streitgegenständlichen Wohnung ins Grundbuch eingetragen. Ihm gehören auch zwei weitere Wohnungen des Objekts, die von seinen anderen Kindern, jedenfalls teils in Wohngemeinschaften, bewohnt werden.

Mit Schreiben vom 17.12.2019 (…) informierte der Kläger die Beklagten darüber, dass man den Vertrag mit der Hausverwaltung gekündigt habe und bat, die Miete fortan auf sein Konto zu überweisen, was auch geschah.

In der Folge übersandte der Kläger den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 (…), 2020 (…) und 2021 (…). Als Absender war stets der Kläger angegeben, verfasst waren die Anschreiben in der ersten Person Plural. Auf der Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen war der Kläger zudem als "Vermieter/Verwalter" benannt. In Bezug auf die Abrechnung 2021 wandte sich der Mieterverein unter dem 12.8.2022 für die Beklagten an den Kläger (…).

Mit Schreiben vom 20.2.2021 (…) verlangte der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung, die diese abgaben.

Auch in weiteren Zusammenhängen (z.B. Mangelanzeigen und angekündigte Minderungen) kommunizierten die Beklagten bzw. ihre außergerichtlichen Bevollmächtigten mit dem Kläger.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.2.2022 (…) kündigte der Kläger den Beklagten wegen Eigenbedarfs. Wegen der Begründung wird auf das Kündigungsschreiben Bezug genommen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 21.6.2022 (…) unter Bezugnahme auf § 574 BGB.

Der Kläger behauptet, er benötige die Wohnung der Beklagten für seine 19-jährige Tochter, weil diese – in diesem Zusammenhang allein unstreitig – eine Lehre als Konditorin in Köln begonnen habe und – insoweit wieder streitig – nach Köln ziehen wolle, um gemeinsam mit ihren Geschwistern, die in anderen Wohnungen des Objekts leben, im selben Haus zu wohnen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Klägers Bezug genommen.

Er meint, er sei durch die Teil-Erbauseinandersetzung alleiniger Vermieter geworden, jedenfalls sei zwischen den Parteien ein konkludenter Mietvertrag zustande gekommen.

Der Kläger beantragt

die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im DG rechts des Hauses (…) nebst dazugehörendem Kellerraum sowie Stellplatz vor dem Haus zu räumen und geräumt ...