ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / 4. Anspruch des Mieters auf eine neue Abrechnung

Die Abrechnung muss den Vorgaben des § 259 Abs. 1 BGB genügen. Der Vermieter muss dem Mieter also die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine Abrechnung mitteilen, die eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben in diesem Bereich enthält. Im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist dieser Anspruch des Mieters erfüllt – und zwar auch dann, wenn die Abrechnung inhaltlich falsch ist. Leidet sie allerdings an formellen Mängeln, kann der Mieter eine neue Abrechnung verlangen (BGH, Urt. v. 8.12.2010 – VIII ZR 27/10, WuM 2011, 101 = NZM 2011, 401; BGH, Urt. v. 5.12.2012 – XII ZR 44/11, MDR 2013, 267 = WuM 2013, 168 = ZMR 2013, 265). Ohne Belang bleibt, wenn der Mieter den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen kann, weil er die maßgeblichen Bezugsdaten nicht kennt. Denn davon bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung unberührt (BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, MDR 2005, 263 = NJW 2005, 219).

Ein Anspruch auf Abrechnungskorrektur ergibt sich für den Mieter auch nicht aus § 242 BGB, wenn und soweit er auf weitergehende Informationen des Vermieters nicht angewiesen ist. Zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder seines Erstattungsanspruchs kann er in diesem Fall die vorliegende Abrechnung nach seinen Vorstellungen anpassen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 9.7.2015 – 10 U 126/14, MietRB 2016, 133).

Im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist deshalb ein Anspruch auf erneute Erteilung der Abrechnung nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen denkbar. Ein solcher Anspruch ist nur dann diskussionsfähig, wenn der Mieter schlüssig darlegen kann, dass die Erstabrechnung an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er sich die Kenntnis zur eigenen Korrektur der Abrechnung nicht aus eigener Kraft verschaffen kann. Diese Darlegung hat für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition zu erfolgen (BGH, Urt. v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895).