ZAP 7/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Modernisierierungsmieterhöhung

Nach altem Recht konnte der Mieter auch unter Berufung auf wirtschaftliche Härtegründe die Durchführung der Modernisierung insgesamt verhindern. Es wurde immer wieder die Befürchtung geäußert, dass der Vermieter in der Modernisierungsankündigung eine zu niedrige Mieterhöhung angeben würde, um den Mieter davon abzuhalten, sich auf Härtegründe zu berufen. Für diesen Fall sollte er "bestraft" werden, indem die Mieterhöhung insgesamt erst sechs Monate später wirksam werden sollte. Nach dem seit 2013 geltenden Recht kann der Mieter sich gegenüber der Durchführung der Maßnahme nicht mehr unter Berufung auf wirtschaftliche Härtegründe verteidigen. Die Durchführung der Arbeiten und die Modernisierungsmieterhöhung sind voneinander abgekoppelt. Zwar muss der Mieter die wirtschaftlichen Härtegründe grundsätzlich bereits zum gleichen Zeitpunkt wie die übrigen Härtegründe mitteilen, sonst ist er mit deren Geltendmachung nach § 559 Abs. 5 BGB ausgeschlossen. Das gilt aber gerade dann nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher als die angekündigte Mieterhöhung ist. Insofern bleibt dem Mieter in diesen Fällen auf jeden Fall der wirtschaftliche Härteeinwand erhalten. Trotzdem ist es bei der Regelung in § 559b Abs. 2 BGB geblieben, wonach sich der Wirkungszeitpunkt um sechs Monate verschiebt. Das bedeutet, dass die Verschiebung des Wirkungszeitpunkts in diesen Fällen allenfalls bezweckt, den Vermieter zu mehr Ehrlichkeit anzuhalten. Dieser Zweck wird aber nur erreicht, wenn die Verschiebung für die ganze Mieterhöhung gilt und nicht nur für den die 10 %-Grenze übersteigenden Teil. So hat es der BGH jetzt auch gesehen (BGH NZM 2016, 46 = WuM 2016, 39 = MietPrax-AK § 559b BGB Nr. 5 m. Anm. Börstinghaus).