ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VII. Schönheitsreparaturen

Schadensersatzprozesse wegen unterlassener Schönheitsreparaturen haben insgesamt wegen der Anforderungen des BGH an die Wirksamkeit der Abwälzung erheblich abgenommen. Die Diskussion hat sich bekanntlich neuerdings eher auf die Rechtsfolgenseite bei Unwirksamkeit der Klausel verlagert, also welche Ansprüche dem Mieter in diesem Fall zustehen. Dass es aber immer wieder neue Streitpunkte hinsichtlich der Wirksamkeit der Abwälzungsklausel geben kann, zeigt eine Entscheidung des LG Krefeld (Urt. v. 25.8.2021 – 2 S 26/20, WuM 2021, 547, GE 2021, 1196, MDR 2021, 1257, NZM 2021, 807, ZMR 2021, 888). Nach Ansicht des LG Krefeld verstoßen auch weiche Fristenpläne gegen § 309 Nr. 12 BGB. Nach § 309 Nr. 12 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert. Da es sich bei einer Schönheitsreparaturverpflichtung nach der Rechtsprechung des BGH um einen Teil des mieterseits zu entrichtenden – lediglich noch nicht fälligen – Entgelts handelt (BGH, Urt. v. 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924), müsse der Vermieter den Fälligkeitseintritt als Voraussetzung seines Entgeltanspruchs darlegen und beweisen. Flexible Fristenpläne führten jedoch dazu, dass nach Ablauf der genannten Fristen der Mieter beweisen müsste, dass kein Renovierungsbedarf besteht. Denn die Formulierung der Regelhaftigkeit einer bestimmten Zeitspanne mache die Abweichung von dieser zur Ausnahme, die der sich hierauf berufende Mieter nach allgemeinen Beweisregeln zu beweisen hätte.