ZAP 6/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VI. Gewährleistungsrechte

1. Schimmelgeneigtheit einer Wohnung und das erforderliche Nutzungsverhalten

In "Schimmelprozessen" ist die Tatsache des Mangels regelmäßig unstreitig. Es geht üblicherweise um die Frage, ob ein Ausschlusstatbestand in Form des "nutzungsbedingten Fehlverhaltens" vorliegt. Das LG Lübeck hatte in den letzten Jahren aber eine durchaus eigene Rechtsprechung zum gebotenen Nutzungsverhalten, z.B. das Aufstellen eines Kleiderschranks an der kalten Außenwand im Schlafzimmer (Urt. v. 7.3.2014 – 1 S 106/13) oder zum erforderlichen Lüften (Urt. v. 5.11.2015 – 14 S 74/14) entwickelt und später immer weiter ausdifferenziert (dazu Selk NZM 2018, 593, 596). Eine weitere Frage, die im Norden aufgeworfen worden war, ist die, ob die "Schimmelgeneigtheit" eines Gebäudes bereits einen Mangel darstellt (LG Lübeck Urt. v. 2.3.2017 – 14 S 275/15; Urt. v. 17.11.2017 – 14 S 107/17). Da das LG Lübeck die Revision zugelassen hatte, musste sich der BGH nunmehr mit dieser Frage beschäftigen. Dazu ist der Senat in zwei Entscheidungen (BGH WuM 2019, 25 = MDR 2019, 150 = GE 2019, 116 = NJW 2019, 507 = NZM 2019, 136 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 57 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 3/2019 Anm. 2; Harsch MietRB 2019, 33; BGH GE 2019, 113 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 58 m. Anm. Eisenschmid) davon ausgegangen, dass sich der vom Vermieter geschuldete Zustand zunächst nach den Parteivereinbarungen richtet. Soweit solche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, bestimmt sich der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB vorgesehene "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand" durch den vereinbarten Nutzungszweck. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb bei unzureichender Lüftung bzw. unzureichendem Heizvorgang bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Soweit der VIII. Senat in der Vergangenheit entschieden hat, dass eine Altbauwohnung auch deshalb mangelhaft sein kann, weil sie den erwarteten Mindeststandard nicht aufweist (BGH, Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03; Urt. v. 10.2.2010 – VIII ZR 343/08; Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13), ist diese Rechtsprechung nach Ansicht des Senats auf die wärmetechnische Beschaffenheit einer Wohnung nicht übertragbar, da insoweit weder eine vergleichbare Veränderung der Lebensverhältnisse noch eine hierauf beruhende Erwartung des Wohnraummieters hinsichtlich des Mindeststandards einer Altbauwohnung gegeben ist. Auch die vermeintlichen Grundsätze eines "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertigen es nach Ansicht der Kammer nicht, die vertragsgemäße Beschaffenheit einer Mietsache hinsichtlich der Wärmedämmung durch die Bestimmung abstrakt-genereller "Eckpunkte" eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen. Eine erst Jahrzehnte nach der Erbauung des Gebäudes in Kraft getretene DIN-Vorschrift (DIN 4108-2:2003-07) könne deshalb zur Beurteilung des für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbarten und geschuldeten vertragsgemäßen Zustands nicht herangezogen werden.

Soweit das LG Lübeck voraussetzt, der Vermieter habe die Schimmelfreiheit der Wohnung auch unter der Voraussetzung zu gewährleisten, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16° C., die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20° C. beheize, kalte Außenwände beliebig möbliere und die Wohnung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßlüfte, hält der Senat dies Rechtsansicht für verfehlt. Es war für den Senat nicht nachvollziehbar, woher das LG diese Anforderungen hergeleitet habe. Die Frage der Zumutbarkeit eines bestimmten Mieterverhaltens hinsichtlich der Beheizung und Lüftung der Wohnung könne nicht abstrakt-generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Und zuletzt vertritt der Senat die Auffassung, dass es dem Mieter auch zuzumuten sei, bei der Möblierung von Außenwänden der Wohnung Einschränkung hinzunehmen. Die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die durch ein Aufstellen von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer baualtersgemäß ungedämmten Außenwand entsteht, stelle deshalb gerade keinen generell zur Minderung der Miete führenden Mangel dar. Jede andere Beurteilung würde nach Ansicht des Senats dazu führen, dass auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung ein Neubaustandard zugrunde zu legen wäre.

2. Rückforderung von nicht unter Vorbehalt gezahlter Miete bei Mängeln

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ...