ZAP 5/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / 4. Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist ist bei Wohnraummietverträgen unterschiedlich lang. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist einheitlich immer drei Monate. Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach einer Überlassungszeit von fünf Jahren auf sechs Monate und nach einer Überlassungszeit von acht Jahren auf neun Monate. Entscheidend ist dabei die Zeit der Überlassung des Wohnraums. Es gelten danach folgende Fristen für die Vermieterkündigung:

Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats	Dauer der Überlassung der Wohnung
	unter 5 Jahre und alle Mieterkündigungen	zwischen 5 und 8 Jahren	mehr als 8 Jahre
Januar	31.3.	30.6.	30.9.
Februar	30.4.	31.7.	31.10.
März	31.5.	31.8.	30.11.
April	30.6.	30.9.	31.12.
Mai	31.7.	31.10.	31.1.
Juni	31.8.	30.11.	28.(29.)2.
Juli	30.9.	31.12.	31.3.
August	31.10.	31.1.	30.4.
September	30.11.	28.(29.)2.	31.5.
Oktober	31.12.	31.3.	30.6.
November	31.1.	30.4.	31.7.
Dezember	28.(29.)2.	31.5.	31.8.

Die Kündigungserklärung muss bis zum dritten Werktag dem Kündigungsempfänger zugegangen sein. Der Samstag zählt dabei als Werktag mit (BGH NJW 2005, 2154 = NZM 2005, 532). Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, so gilt § 193 BGB nicht. Eine Kündigung, die erst am folgenden Montag zugeht, wirkt erst auf einen späteren Zeitpunkt (BGH NJW 2005, 1354 = NZM 2005, 391).

Bei der Berechnung der Überlassungszeit kann es im Einzelfall zu Problemen kommen:

• Bei der Berechnung zählen die Zeiten mit, die der jetzige Mieter aufgrund eines Mietvertrags des früheren Ehegatten in der Wohnung gelebt hat (OLG Stuttgart NJW 1984, 874 = WuM 1984, 45).
• Umstritten ist die Anrechnung von Zeiten als Untermieter in der Wohnung. Während die Rechtsprechung (LG Düsseldorf MDR 1969, 763; LG Bielefeld ZMR 1965, 274) diese Zeit regelmäßig nicht mit einbezieht, wird in der mietrechtlichen Literatur teilweise das Gegenteil vertreten (Kaufmann ZMR 1965, 293; Bodie WuM 1965, 38).
• Die Kündigungsfrist nach einem Wohnungswechsel im Haus des Vermieters richtet sich nach der gesamten Wohndauer (LG Bonn WuM 1987, 322), zumindest dann, wenn der Umzug vom Vermieter mit veranlasst ist (AG Kerpen WuM 1994, 77). Für diese Auffassung spricht der Sinn der Regelung des § 565 Abs. 2 BGB. So kann insb. dessen S. 3 entnommen werden, dass es bei der Ausgestaltung der Vorschrift im Wesentlichen um den Schutz des Mieters geht; eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vertragsgestaltung mit kurzen Kündigungsfristen kann dann auch grds. nicht zum Nachteil des Mieters getroffen werden.

Für die Bemessung des Überlassungszeitraums nach § 573 Abs. 1 BGB ist auf den Zugang der Kündigung, nicht aber auf den Ablauf der Kündigungsfrist abzustellen (LG Berlin GE 1986, 41; a.A. AG Lüdinghausen WuM 1985, 267). Soweit im Mietvertrag abweichende, i.d.R. kürzere Fristen festgelegt sind, sind diese nicht völlig unwirksam. Lediglich der Vermieter muss dann gem. § 573c Abs. 4 BGB die o.g. Fristen einhalten, der Mieter kann mit der vertraglich vereinbarten kürzeren Frist kündigen. Auch die in DDR-Mietverträgen enthaltene 14-tägige Kündigungsfrist ist für den Mieter weiter wirksam (KG NZM 1998, 299).

Wird an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert, so kann sowohl eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers wie auch eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung gem. § 577a BGB wirksam nicht vor Ablauf einer drei-jährigen Wartefrist ausgesprochen werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu (BGH NJW 2006, 1869 = NZM 2006, 505). Für die nach Ablauf der Wartefrist ausgesprochene Kündigung gelten die Fristen des § 573c BGB (OLG Hamm WuM 1981, 35). Soweit die Gemeinde in der Landesverordnung nach § 577a BGB aufgenommen ist, kann dort die Sperrfrist von drei auf bis zu zehn Jahren verlängert sein.

Umstritten ist die Frage, welche Auswirkungen es auf die Kündigung hat, wenn der Vermieter die Kündigungsfrist falsch berechnet und deshalb die Kündigung zu einem zu frühen Termin erklärt hat:

• Nach einem Urteil des LG Göttingen (WuM 1991, 266) ist eine Kündigung unwirksam, wenn dort der Kündigungstermin falsch angegeben worden ist (so auch Sternel, Mietrecht, IV 23). Eine solche Kündigung wirkt grds. nicht zum nächsten zulässigen Termin, es sei denn, der Vermieter hat hilfsweise zum nächsten zulässigen Termin gekündigt.
• Nach anderer zutreffender Auffassung soll die Kündigung wirksam sein, wenn ein unzutreffender vorzeitiger Zeitpunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses angegeben wird. Die Kündigung wird, wenn die Angabe des Zeitpunkts überhaupt Inhalt der rechtsgeschäftlichen Erklärung geworden ist, zum nächsten zulässigen Zeitpunkt wirksam, wenn erkennbar ist, dass der Kündigende den Vertrag jedenfalls zu diesem Zeitpunkt beenden will (OLG Hamm MDR 1994, 56; LG Köln ZMR 1992, 343; LG Köln WuM 1993, 541; OLG Hamburg OLGE 36, 64; LG Mannheim WuM 1970, 11 und ZMR 1977, 28 = WuM 1976, 207 m. An...