ZAP 5/2019, Durchsetzung von Schönheitsreparaturen bei M ... / VI. Fazit

Bei der Analyse noch verbleibender Möglichkeiten, Renovierungsarbeiten bei Mietende vom Mieter zu verlangen, sollte unterschieden werden zwischen der eigentlichen Vornahme von Schönheitsreparaturen und den Fällen, in denen der Mieter Schadensersatz schuldet.

1. Vornahme von Schönheitsreparaturen

Auch wenn Abgeltungsklauseln (Quotenhaftungsklauseln) nicht mehr zur Verfügung stehen, können sich Ansprüche auf Vornahme von Schönheitsreparaturen oder auf Zahlung wegen nicht durchgeführter Renovierungen ergeben aus:

• Vornahmeanspruch: Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses, soweit die Klausel ausdrücklich auf renoviert überlassenen Wohnraum beschränkt ist, oder der Mieter (!) nicht beweisen kann, dass die Wohnung renovierungsbedürftig übergeben wurde. Eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters kommt in den genannten Fällen in Betracht, wenn

  • er seine Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nicht erfüllt hat, der Summierungseffekt nicht greift oder im Falle einer Endrenovierungsvereinbarung, die als Individualabrede getroffen wurde,
  • bei unfachmännischer Renovierung,
  • bei Renovierung der Wohnung in auffälligen Farben jenseits der erlaubten Rückgabezustände (hell-neutral),
• Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB: Umwandlung des Vornahmeanspruchs in einen Schadensersatzanspruch in Geld sowie
• Vorschussanspruch in Höhe der vorzunehmenden Renovierungsarbeiten.

2. Anspruch auf Schadensersatz

a) Voraussetzungen auf Mieterseite

Schadensersatz schuldet der Mieter bei Rückgabe der Mieträume in auffälligen Farben, im Falle einer freiwillig, aber mangelhaft durchgeführten Renovierung und im Falle einer unterbliebenen Renovierung trotz bestehender Verpflichtung hierzu:

• Schadensersatzansprüche gegen den Mieter können sich auch wegen Beschädigung der Mieträume durch verschuldensgetragene Verletzung seiner Obhutspflicht ergeben. Rein optische Abnutzungserscheinungen durch einen vertragsgemäßen Gebrauch unter Beachtung der Obhutspflicht gehören zum Vermieterrisiko. Der Mieter haftet dafür nicht (§ 538 BGB).

• Bei der Beseitigung übermäßiger Abnutzungsspuren (verletzte Obhutspflicht) ist danach zu unterscheiden, ob die Schönheitsreparaturen vertraglich, insbesondere nach den Vorgaben der AGB-Klauselkontrolle, rechtswirksam übertragen worden sind oder nicht:

  • Sind sie wirksam übertragen, ist der Vermieter zur Renovierung verpflichtet, soweit die übermäßigen Abnutzungsspuren durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Schadensersatz schuldet er, soweit die Schäden nicht im Rahmen normaler Renovierungsaufwendungen beseitigt werden können.
  • Sind die Schönheitsreparaturen dagegen wegen Unwirksamkeit vertraglicher Vereinbarungen (AGB-Klausel oder auch Individualvereinbarung) nicht wirksam übertragen, so gilt das Gesetz: Der Mieter ist zur Renovierung nicht verpflichtet. Er schuldet nur die besenreine Rückgabe der Wohnung. "Besenrein" bedeutet nach Auffassung des BGH die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urt. v. 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 = NZM 2006, 691 = ZMR 2006, 843 = DWW 2006, 370).
• Sind entstandene Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen, so schuldet der Mieter Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung. Das kann nach Wahl des Vermieters in Geld geschehen oder auch durch Vornahme der anstehenden Arbeiten. Absolute Praxis ist hierbei, den Mieter zur Geldleistung zu verpflichten.
• Gibt der Mieter die Wohnung in auffälligen Farben zurück, verletzt er seine Rückgabepflichten, weil die Wohnung dann im Zweifel so nicht weiter vermietet werden kann. Er ist dann zum "dekorativen Rückbau", sprich zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in hell-neutraler Farbgebung oder zum Geldersatz verpflichtet.

b) Voraussetzungen auf Vermieterseite

Was die in der Praxis häufigen Fälle unterbliebener Renovierung angeht, so muss der Vermieter eine spezifizierte Leistungsaufforderung an den Mieter unter genauer Bezeichnung der Arbeiten richten. In diesem Zusammenhang erhält das Abnahmeprotokoll mit den darin getroffenen Feststellungen zu den dekorativen Zuständen der Mieträume eine besondere Bedeutung.

• Die Leistungsaufforderung ist mit einer angemessenen Fristsetzung zur Erledigung der Arbeiten zu verbinden. Was angemessen ist, richtet sich vor allem nach dem Umfang der Arbeiten.

  Eine Fristsetzung ist nur entbehrlich bei bereits erfolgter endgültiger Erfüllungsverweigerung, die allerdings nicht bereits in dem schlichten Auszug aus der nicht renovierten Wohnung gesehen werden kann.

• Um das notwendige Schreiben zustellen zu können, benötigt der Vermieter die neue Adresse des Mieters; der Mieter hat dem Vermieter seine neue Adresse zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Mietverhältnisses mitzuteilen (AG Berlin-Köpenick, Urt. v. 24.11.1995 – 8 C 521/95, Mieter-Magazin 1996, 35 u. 247; s. auch: AG Bad Neuenahr, Urt. v. 23.5.2007 – 3 C 177/07, NJW-RR 2008, 244; AG Neukölln, Urt. v. 22.9.2009 – 15 C 206/09, GE 2009, 1323; AG Berlin-Lichtenberg, Urt. v. 28.9.2009 – 110 C 171/09, GE 2009, 1503; eingehend: Horst, Neue Mieteradresse – Der allgemeine Auskunftsanspruch des Vermieters, MietRB 2010, 146), so t...