ZAP 4/2016, Schönheitsreparaturen – Vertragsgestaltung b ... / d) Konkrete Kostenberechnung

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistete Schönheitsreparaturen selbst errechnet. Soweit Zweifel über die Höhe der ansatzfähigen Kosten bestehen, ist dem Vermieter im Hinblick auf die drohende Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bei einem zu geringen Ausgleich dringend zu empfehlen, zugunsten des Mieters großzügig aufzurunden.

Praxishinweis:

Um den Ausgleich mietvertraglich zu regeln, sollte der Vermieter einen zusätzlichen Absatz an den Text seiner regulären Schönheitsreparaturklausel anfügen. Darin sollte die Höhe des Ausgleichs beziffert und dessen Verrechnung mit der monatlichen Miete vereinbart werden. Dies vermeidet, dass der Vermieter zu Mietbeginn Geld für eine Ausgleichszahlung in die Hand nehmen muss. Klarstellend bietet sich an, im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, wann der Mietnachlass abgenutzt ist und ab wann der Mieter die erste Miete anteilig bzw. wieder voll bezahlen muss.

Wirtschaftlich betrachtet, ist eine Ausgleichszahlung nach Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts für den Vermieter eine rechtlich sichere, aber teure Lösung. Sie ist aber immer noch vorteilhaft für den Vermieter, wenn sie verhindert, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen mehrfach ausführen muss. Wenn der örtliche Markt es hergibt, kann der Vermieter versuchen, die Ausgleichszahlung zumindest teilweise in die Miete einzupreisen. Wesentlicher Nachteil der Ausgleichszahlung ist, dass der Vermieter die Kontrolle über das Ob und das Wie der Schönheitsreparaturen verliert. Er hat keine Sicherheit, dass der Mieter den Geldausgleich tatsächlich zur Renovierung der Mietsache verwendet und fachgerecht arbeitet. Zudem besteht angesichts der Unklarheit, welche Höhe des Ausgleichs angemessen ist, die Tendenz, dass der Vermieter dem Mieter einen zu hohen Ausgleich gewähren muss, um dadurch kein Risiko für die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu begründen.