ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum Wohnraummietrecht – 2. Halbjahr 2014

I. Einleitung

Der vergangene Berichtszeitraum begann mit einer wichtigen Personalie. Zum 1.7.2014 wurde Frau Dr. Milger neue Vorsitzende des u.a. für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senats des BGH. Wie unten zu zeigen wird, hat sie durchaus schon Rechtsprechungsänderungen angestoßen. Spannend wird es in den nächsten Monaten bei der Frage, wie der Senat mit den bisher üblichen Schönheitsreparaturklauseln umgeht. Hier ist eine bedeutsame Rechtsprechungsänderung bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und bei Quotenabgeltungsklauseln zu erwarten. Offen ist die Frage, was für solche Klauseln bei renoviert übergebenen Wohnungen gilt, wenn die Klausel nicht nach dem Renovierungszustand differenziert. Unter dem Gesichtspunkt der kundenfeindlichsten Auslegung kann man wohl auch in diesen Fällen zur Unwirksamkeit kommen (AG Dortmund NZM 2014, 826 = WuM 2015, 27; a.A.: Lehmann-Richter IMR 2014, 465).

Im Übrigen stand das letzte Halbjahr ganz im Zeichen der politischen und parlamentarischen Diskussion über die Einführung einer Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (sog. Mietpreisbremse). Das Gesetzgebungsvorhaben ist auf der Ziellinie. Die vier neuen Paragrafen des BGB werden in diesem Frühjahr in Kraft treten, so dass im 2. Halbjahr die Begrenzung in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten wirksam werden kann. Gearbeitet wird im Ministerium aber bereits an der 2. Tranche der Mietrechtsnovellierung, die vor allem den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Modernisierungsmieterhöhung betrifft.

II. Mietvertragsabschluss

1. Mischmietverträge

Das Immobiliarmietrecht des BGB unterscheidet bekanntlich zwischen Wohnraum- und Grundstücks- oder Gewerberaummietverträgen. Der Regelungsinhalt ist jeweils sehr unterschiedlich. Jeder Vertrag muss also zwingend in eine der Kategorien eingeordnet werden. Wegen der besonderen Schutzvorschriften für Wohnraummieter ist die Einordnung regelmäßig von entscheidender Bedeutung, und das gilt nicht nur für die materielle Rechtslage wie z.B. den Kündigungsschutz, sondern auch für das Prozessrecht und dort vor allem für die Gerichtszuständigkeit. Schwierigkeiten machen hier vor allem sog. Mischmietverhältnisse, also Mietverhältnisse, nach deren Vertragsinhalt bereits dem Mieter sowohl das Wohnen wie auch eine Berufsausübung gestattet sind. Hier gilt die sog. Schwergewichtstheorie. Entscheidend ist also, wo das Schwergewicht der Nutzung liegt. Das kann man anhand der jeweils genutzten Flächen, aber auch mehr wertend ermitteln. In der Vergangenheit hatte der BGH (BGH NJW-RR 1986, 877) dabei vor allem dem Erwerbsinteresse des Mieters eine sehr starke Bedeutung beigemessen. Wenn der Mieter also in den Räumen das Familieneinkommen erzielen wollte, dann sprach dies nach der älteren Rechtsprechung vor allem dafür, dass es sich um einen Gewerberaummietvertrag handelt. Diese Bewertung hat der VIII. Senat im Juli unter seiner neuen Vorsitzenden ausdrücklich aufgegeben (BGH MDR 2014, 1017 = DWW 2014, 254 = WuM 2014, 539 = GE 2014, 1129 = NZM 2014, 626 = NJW 2014, 2864 = ZMR 2014, 871 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 62 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus LMK 2014, 361205; Schmid MietRB 2014, 285; Drasdo NJW-Spezial 2014, 610; Mummelhoff jurisPR-MietR 22/2014 Anm. 1; Grützmacher ZMR 2014, 953). Nach der neuen Rechtsprechung bestehe nämlich kein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Vielmehr diene die Nutzung zu Wohnzwecken dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Es lasse sich deshalb weder sagen, dass die gewerbliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiegt noch, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen Zwecken habe. Erforderlich sei immer eine Einzelfallbetrachtung. Dabei komme dem benutzten Vertragsformular eine starke Bedeutung zu. Indizwirkung könne auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen. Auch die baulichen Gegebenheiten und die Umstände des Vertragsschlusses können Rückschlüsse auf den übereinstimmenden Willen zulassen. Wenn bei dieser Einzelfallprüfung ein Überwiegen der beabsichtigten gewerblichen Nutzung sich nicht feststellen lässt, ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. Denn ansonsten würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

2. Rechtsanwaltskanzlei

Die Bestimmung im Mietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt (BGH, Urt. v. 13.11.2014 – IX ZR 267/13, ZAP EN-Nr. 99/2015 MietPrax-AK § 254 ZPO Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus; Schmid MietRB 2015, 2015, 44/45). Es geht hier nur um die Verwendung der Gebühren und nicht um die Frage, welche Gebühren erhoben werden.

3. Abgrenzung Miet- und Leasingvertrag

Gewerberaummietverträge sind von Immobilienleasingverträgen abzugrenzen. Das Immobilienleasing s...