Mischräume / 2 Wohn-/Geschäftsraum

Da das Mischmietverhältnis weder gesetzlich definiert noch besonderen gesetzlichen Regelungen unterworfen ist, muss es entweder als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis behandelt werden.

Hinweis

Parteiwille

Entscheidend ist grundsätzlich der Parteiwille, wie er regelmäßig im Mietvertrag zum Ausdruck kommt.^[1]

Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die im Mietvertrag zum Ausdruck kommende Erklärung der Mischräume als Geschäftsräume unwirksam sein kann, wenn dadurch zum Nachteil des Mieters die Anwendbarkeit der Schutzvorschriften ausgeschlossen werden soll. Entscheidend ist der wahre Vertragszweck. Schließen die Parteien zur Umgehung der Zweckentfremdungsbestimmungen oder der Wohnraumschutzgesetze einen gewerblichen Mietvertrag ab, obwohl Wohnräume vermietet werden, ist Wohnraummietrecht anzuwenden.^[2]

So hat auch das LG Frankfurt/M.^[3] entschieden, dass dann, wenn der Vertrag nur zum Schein als Gewerberaummietvertrag abgeschlossen wird, Wohnraummietrecht als verdecktes Rechtsgeschäft gilt.

Hinweis

Hauptzweck

Fehlt eine Vereinbarung, so kommt es darauf an, welches der Hauptzweck des Vertrags ist.

Liegt der Hauptzweck im Wohngebrauch, so unterliegt das Mischmietverhältnis einheitlich den Wohnraumvorschriften, liegt er im Geschäftsgebrauch, unterliegt es den Vorschriften über Geschäftsraummietverhältnisse.

Hinweis

Übergewichtstheorie

Entscheidend ist, welcher Zweck überwiegt (sog. Übergewichtstheorie).^[4]

Für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis ist nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend.^[5]

Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarung zu ermitteln. Fehlen ausdrückliche Abreden der Parteien, wird man auf Indizien zurückgreifen müssen.

Im Gegensatz und unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung^[6] geht der BGH davon aus, dass der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zulässt.^[7] Im vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Vertragsformular mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen. Eine konkrete vertragliche Vereinbarung über den gewollten Nutzungsschwerpunkt erfolgte nicht. Wichtig ist also in solchen Fällen, ein Vertragsformular zu verwenden, das sich eindeutig entweder auf Geschäftsraum oder auf Wohnraum bezieht. Wie bereits ausgeführt, ist aber der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck entscheidend. Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich.^[8]

Als Indiz kommt die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht, wobei die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen kann.^[9] Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für die gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen zu den für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen.^[10] Entsprechendes gilt für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird. Auch die baulichen Gegebenheiten können Rückschlüsse zulassen.

Lässt sich bei dieser Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.^[11]

Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist – sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist – ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.^[12] Im vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Vertragsformular für die Vermietung eines Hauses benutzt. Die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen waren typisch für Wohnraummietverhältnisse (Vertragslaufzeit, Höhe der Kaution etc.). Wichtig ist also die eindeutige Vereinbarung des (überwiegenden) Vertragszwecks unter Verwendung eines entsprechenden Formulars.

Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Hauptmietverhältnis nicht anwendbar.^[13]

Die Parteien können aber die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten vereinbaren. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die den Fristen für Wohnraummietverhältnisse nachgebildet sind. Von Wohnraummietrecht ist aber dann auszugehen, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen...