ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Ausschlussgründe

Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht kennt zwei Arten von Ausschlussgründen. Sie differenzieren allein danach, ob der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist oder sich erst während des Bestandes des Mietverhältnisses zeigt. Bis 2001 entsprach es der h.M., dass der Mieter auch bei nachträglichen Mängeln analog der Vorschrift für bei Abschluss des Mietvertrags bekannten Mängeln (§ 539 BGB a.F.) mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen war, wenn er in Kenntnis des Mangels längere Zeit die Miete vorbehaltlos weiterzahlte (BGH ZMR 2003, 341 = NZM 2003, 355 = NJW-RR 2003, 727 A= MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 2 m. Anm. Eisenschmid). Seit 2001 fehlt die für eine Analogie erforderliche Regelungslücke, weil sich aus den Gesetzesmaterialien deutlich ergibt, dass der Gesetzgeber das Problem zwar gesehen hatte, aber gerade nicht so, wie die h.M. es zuvor getan hatte, lösen wollte (BGH WuM 2003, 440 = NJW 2003, 2601 = NZM 2003, 679 = GE 2003, 1145 = ZMR 2003, 667 = DWW 2003, 258 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 3 m. Anm. Eisenschmid; Langenberg BGHReport 2003, 922; Paschke GE 2003, 1134; Maciejewski MM 2003, 357; Schach GE 2003, 1118; Timme NJW 2003, 3099; Börstinghaus LMK 2003, 178; Gerber NZM 2003, 825; Streyl NZM 2004, 15; Zich MietRB 2003, 2; Krauss JA 2004, 3; Wendtland JR 2004, 71). Deshalb scheidet seither eine analoge Anwendung des § 536b BGB auf die Fälle der vorbehaltlosen Zahlung in Kenntnis des Mangels aus. Strittig war nur noch die Frage, ob der Mieter zumindest dann gem. § 536b BGB mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen ist, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln das Optionsrecht vorbehaltlos ausübt. Diese Frage hat der XII. Senat nunmehr dahingehend entschieden, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter auch nicht gem. oder entsprechend § 536b BGB dazu führt, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Gewährleistungsrechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist. Ebensowenig können nachträgliche Änderungen der Miethöhe für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus (BGH GE 2014, 1646 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 11 mit Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 8; Börstinghaus LMK 2015, 365739).