ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Instandhaltungspflicht trotz Mieterverursachung

Der Vermieter muss gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Diese Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt jedoch, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat. In diesem Fall steht dem Vermieter vielmehr bei einer Beschädigung der Mietsache nach § 280 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter zu. Nimmt der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch und beseitigt den Schaden selbst, so geht zwar grundsätzlich ein eventueller Ersatzanspruch gem. § 86 VVG auf den Gebäudeversicherer über. Im Verhältnis des Gebäudeversicherers zum Mieter besteht ein konkludenter Regressverzicht für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, aber die Kosten der Versicherung als Betriebskosten anteilig zu tragen hat (BGH WuM 2005, 57 = GE 2005, 123 = NZM 2005, 100 = ZMR 2005, 116 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 12 m. Anm. Eisenschmid; BGH NJW 2006, 3712 = NZM 2006, 949 = MDR 2007, 213 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 26 m. Anm. Eisenschmid; BGH NJW 2006, 3711 = NZM 2006, 946 = WuM 2006, 624 = MDR 2007, 213 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 27 m. Anm. Eisenschmid). Dies führt dazu, dass der Mieter im Ergebnis genauso dasteht, wie wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Und jetzt ist der BGH noch einen Schritt weitergegangen. Der Mieter muss selbst dann den Schaden nicht beseitigen und hat dementsprechend einen Leistungsanspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter, wenn dieser die Gebäudeversicherung gar nicht in Anspruch nimmt. Aus der Umlage der Versicherungskosten als Betriebskosten und dem Fehlen nachvollziehbarer Gründe für das Unterlassen der Inanspruchnahme der Versicherung folgt nach Ansicht des BGH die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt und ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzanspruch zu (BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 191/13; BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 191/13, ZAP EN-Nr. 47/2015 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 63 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2015 Anm. 2; Burbulla MietRB 2015, 36).