ZAP 3/2021, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die auß ... / gg) Fristsetzung

Gemäß § 543 Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Vermieter eine Abhilfefrist setzen. Eine solche Fristsetzung kann formlos erfolgen (LG Duisburg WuM 1988, 264). Abweichende Schriftformklauseln in Formularverträgen sind unwirksam. Es muss eine konkrete Frist gesetzt werden und nicht nur eine "angemessene" Frist. An die Stelle einer zu kurzen Frist tritt eine angemessene (LG Frankfurt WuM 1987, 55).

Die Fristsetzung muss die zu beseitigende Störung so genau bezeichnen, dass der Vermieter weiß, welcher Missstand abzustellen ist. Eine bloße Mängelanzeige genügt nicht. Die Androhung der Kündigung muss nicht erfolgen (BGH NJW 2007, 2474). Wird mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht, ist strittig, ob die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist erklärt werden kann (offengelassen von BGH NJW 2007, 2474).

Einer Fristsetzung zur Abhilfe bedarf es nicht, wenn die Beseitigung der Mängel binnen angemessener Frist dem Mieter unmöglich erscheinen muss (OLG Karlsruhe NJW-RR 1988, 954; LG Hamburg WuM 1986, 313) oder wenn der Mieter an der Erfüllung des Vertrags infolge des die Kündigung rechtfertigenden Umstandes kein Interesse hat. Ein solcher Interessenwegfall ist z.B. gegeben, wenn wegen mehrfacher und ergebnisloser Abhilfeversuche auf der Vermieterseite dem Mieter ein Abwarten nicht mehr zumutbar ist oder wenn die Reparatur einer angemieteten Sache lange verzögert oder verweigert.