ZAP 3/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / c) Angabe von Gründen

Hinsichtlich der Angabe von Gründen in der Kündigungserklärung muss nach den verschiedenen Kündigungstatbeständen unterschieden werden:

Art der Kündigung	Mieterkündigung	Vermieterkündigung
ordentliche Kündigung	ohne Gründe möglich	Angabe von Gründen gem. § 573 Abs. 3 BGB
außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist	keine Angabe von Gründen erforderlich, insb. auch nicht bei der Kündigung gem. § 561 BGB nach einer Mieterhöhung	Gründe gem. § 573d Abs. 1 i.V.m. § 573 Abs. 3 BGB notwendig. Ausnahme: Kündigung ggü. dem Erben, der nicht in der Wohnung wohnte, gem. § 564 BGB
außerordentliche fristlose Kündigung	Begründung gem. § 569 Abs. 4 BGB erforderlich	Begründung gem. § 569 Abs. 4 BGB erforderlich

Da der Mieter für die ordentliche Kündigung keine Gründe oder ein berechtigtes Interesse benötigt, muss er konsequenterweise dazu auch im Kündigungsschreiben keine Angaben machen. Anders sieht es bei der ordentlichen Kündigung des Vermieters aus. Dieser kann ein Wohnraummietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 3 BGB werden als berechtigte Interessen des Vermieters nur Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Die Kündigungsgründe müssen dabei identifizierbar sein (BayObLG WuM 1981, 200; 1985, 50). Erforderlich ist, dass der Kündigungsgrund von anderen Gründen unterschieden werden kann. Hieran sind keine hohen Anforderungen zu stellen (LG Münster NJW-RR 1990, 398; LG Detmold WuM 1990, 301). Erforderlich ist aber, dass sich die Schlüssigkeit des Kündigungsgrunds aus ihnen ergibt (LG Freiburg WuM 1990, 300; AG Kenzingen WuM 1990, 433). Zu beachten ist dabei die verfassungsrechtliche Rechtsprechung, wonach die Instanzgerichte nicht durch übermäßige formale Anforderungen die Durchsetzung eines materiell-rechtlichen Anspruchs verhindern dürfen.

Das Begründungserfordernis gilt nur sehr eingeschränkt für die sog. Zweifamilienhauskündigung gem. § 573a BGB (zur Frage, wann ein Zweifamilienhaus vorliegt: BGH NZM 2008, 682; NZM 2011, 71; 2015, 452). Gemäß Abs. 3 muss der Vermieter nur angeben, dass er die Kündigung auf Abs. 1 oder 2 stützen will. Einer Angabe von weiteren Gründen bedarf es nicht. Das ergibt sich auch daraus, dass bei einer eventuellen Interessenabwägung in den Fällen, in denen sich der Mieter auf die Sozialklausel beruft, gem. § 574 Abs. 3 BGB nur die Gründe im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 BGB Berücksichtigung finden. Bei der Teilkündigung gem. § 573b BGB ist nach dem Gesetzeswortlaut ebenfalls keine Begründung (mehr) erforderlich. Sie kann deshalb im Prozess nachgeschoben werden. Das ist aber strittig. Nach Beuermann (Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 400) handelt es sich insofern um ein Redaktionsversehen in § 573b BGB. Das ist aber nicht zwingend, da auch bezüglich der Teilkündigung bei der Anwendung der Sozialklausel gem. § 574 Abs. 3 BGB nunmehr auch hier nur auf § 573 Abs. 3 BGB verwiesen wird.

Für die außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist z.B. nach §§ 540 Abs. 1, 544, 554 Abs. 3, 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 580, 1056 Abs. 2, 2135 BGB, § 30 Abs. 2 ErbbauRVO, § 109 InsO, § 57a ZVG ordnet § 573d Abs. 1 die entsprechende Anwendung des § 573 BGB an und damit auch den Begründungszwang gem. § 573 Abs. 3 BGB. Dies hängt damit zusammen, dass zumindest der Vermieter bei diesen Gründen auch ein berechtigtes Interesse benötigt (BGH NJW 1997, 1695). Da der Mieter aber ein solches berechtigtes Interesse gerade nicht benötigt, muss er natürlich auch die Gründe nicht angeben. Etwas anderes gilt jetzt aber für die Kündigung gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben des Mieters. Diesem gegenüber kann jetzt ohne ein berechtigtes Interesse gem. § 564 BGB gekündigt werden, sodass auch keine Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen.

Hinweis:

Für die außerordentliche fristlose Kündigung sieht § 569 Abs. 4 BGB sowohl für den Mieter wie auch den Vermieter vor, dass die Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen.

Die Vorschrift lehnt sich an die Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB an, sodass die dortige Rechtsprechung auch des BVerfG zu den Anforderungen an die Begründung übernommen werden kann. Auch hier müssen die Kündigungsgründe identifizierbar sein, d.h. der Kündigungsgrund muss von anderen Gründen unterschieden werden können. Hieran sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Erforderlich ist aber, dass sich die Schlüssigkeit des Kündigungsgrunds aus ihnen ergibt. Eine ohne Angabe von ausreichenden Gründen abgegebene Kündigung ist unwirksam. Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die...