ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 1. Ausgangspunkt

Im Mietrecht wird im Wesentlichen zwischen Erhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die der Mieter dulden muss, unterschieden. Auf der einen Seite steht die Frage, wie weit die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Erhaltung reicht, auf der anderen Seite die Frage, welche Maßnahme der Mieter zur Veränderung der Mietsache dulden muss. Kurz gesagt: Besteht eine Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache bzw. eine Pflicht des Mieters zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme?

Im Wohnungseigentumsrecht werden die Maßnahmen anders bezeichnet und unterscheiden sich insbesondere durch die Zustimmungs- und Mehrheitserfordernisse. Will ein einzelner Wohnungseigentümer etwas am gemeinschaftlichen Eigentum verändern, braucht er i.d.R. die Zustimmung der anderen. Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine Maßnahme, muss sie für unterschiedliche Maßnahmen unterschiedliche Quoren erfüllen. In manchen Fällen hat der einzelne Wohnungseigentümer auch Anspruch auf Beschlussfassung. Es stellen sich also die folgenden Fragen: Was darf der Wohnungseigentümer, worauf hat er Anspruch und für welche Maßnahme braucht man welche Mehrheit? In der Praxis kommen im wieder folgende Fälle vor: Installation einer Parabolantenne, einer Kinderwagenrampe, eines behindertengerechten Zugangs, Einbau eines Treppen- oder Treppenhauslifts, eines Außenlifts und eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS), der Austausch des Bodenbelags in der Wohnung und der Einbau von Rauchwarnmeldern.