ZAP 23/2022, Die WEG-Reform „vor Gericht” – eine Zweijah ... / 2. Sondereigentum

Schon vor der Reform konnte sich der einzelne Sondereigentümer gegen Störungen im Bereich seines Sondereigentums wehren (§ 1004 BGB). Die Gemeinschaft konnte aber die Angelegenheit durch Beschluss an sich ziehen (§ 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG a.F.).

Nur wenn eine Störung unmittelbar im Sondereigentum Auswirkungen zeigt, hat der Sondereigentümer als einzelnes Mitglied der Eigentümergemeinschaft auch heute ein Klagerecht (BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 106/21, IMR 2022, 190; ebenso schon zum alten Recht: BGH, Urt. v. 24.1.2020 – V ZR 295/16, IMR 2020, 295). Jetzt ist ausschließlich der einzelne Sondereigentümer dazu berufen, Störungsbeseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Falle erlittener Beeinträchtigung seines Sondereigentums auszuüben (§ 1004 BGB, § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Wegen der weggefallenen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zur Vergemeinschaftung kann der Verband nicht mehr „dazwischen grätschen”. Ebenso liegt es, wenn zugleich Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wurde (BGH, Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 41/19, ZMR 2021, 826; BGH, Urt. v. 1.10.2021 – V ZR 48/21, NZM 2022, 107). Geht es um ungenehmigte und störende bauliche Veränderungen oder um die Feststellung von Mängeln im Gemeinschaftseigentum, ist ein selbstständiges Beweisverfahren ausschließlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten (§ 18 Abs. 2 WEG), auch wenn die Eigentümerversammlung damit zuvor noch nicht befasst war (LG Baden-Baden, Beschl. v. 21.7.2021 – 3 T 45/21, ZWE 2021, 409; LG Frankfurt a.M., Beschl. v. 9.12.2021 – 2-13 T 74/21, ZMR 2022, 242).