ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / b) Pflichten des Verwalters

Der Verwalter ist verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Er hat darauf hinzuwirken, dass die Wohnungseigentümer die Hausordnung und die Pflichten aus § 14 WEG einhalten (Niedenführ, a.a.O., § 27 Rn 13). Ebenso hat er auf die vermietenden Eigentümer einzuwirken, dass diese ihre Mieter veranlassen, die Hausordnung einhalten. Dies geschieht i.d.R. durch mündliche oder schriftliche Hinweise/Aufforderungen. In der Praxis erfolgen diese Hinweise auch an den Mieter.

Bei der Fortsetzung des störenden Gebrauchs hat der Verwalter eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorzubereiten, indem er das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzt und einen Beschlussvorschlag formuliert. In dem Beschluss können der Wohnungseigentümer und der Mieter aufgefordert werden, den störenden Gebrauch zu unterlassen. Die Auslegung des Beschlusses darf aber nicht ergeben, dass die Wohnungseigentümer damit einen Anspruch auf Unterlassung begründen wollen. Ein solcher Beschluss wäre nichtig.

Beispiel:

Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urt. v. 18.6.2010 – V ZR 193/09). Ob also ein Anspruch des Klägers besteht, wird im Gerichtsverfahren geklärt.

Der Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Die Ausübungsbefugnis dieses Eigentumsrechtes wird durch einen solchen Beschluss nach § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG auf den Verband übertragen. Der Einzelne kann dann ab Wirksamwerden des Beschlusses der Eigentümer nicht mehr gegen den Störer klagen. Das An-Sich-Ziehen kann in dem Beschlusswortlaut auch ausgedrückt werden. Zugleich kann beschlossen werden, dass der Verwalter beauftragt wird, einen Rechtsanwalt zu mandatieren zur außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft (Vorbereitungs- oder Vorschaltbeschluss).