ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 9. Verjährung von Unterlassungsansprüchen

Es gelten die allgemeinen Verjährungsfristen, §§ 195, 199 BGB. Es ist zwischen abgeschlossenen Störungshandlungen, deren Folgen noch fortwirken, und sich wiederholenden Störungshandlungen zu unterscheiden. Zur ersten Gruppen gehören insbesondere die baulichen Änderungen (s.u.), die Änderung des Bodenbelages etc., zur zweiten Gruppe die vereinbarungswidrigen Nutzungen (Wohnen im Hobbyraum) oder störende Nutzungen (Grillen, Tierhaltung, Rauchen). Darüber hinaus ist eine Verwirkung zu prüfen.

Beispiele:

• Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs:

  Ein auf die Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung gerichteter Anspruch ist aufgrund Verwirkung nicht durchsetzbar, wenn die Wohnungseigentümer jahrzehntelang mit der praktizierten Nutzung einverstanden waren, und der Nutzer der Teileigentumseinheit sich hierauf eingerichtet hat (BGH, Beschl. v. 25.3.2010 – V ZR 159/09).

• Nutzung eines Hobbyraums zu Wohnzwecken:

  (...) dass der Unterlassungsanspruch weder verwirkt noch verjährt ist. Letzteres folgt bereits daraus, dass die Verjährungsfrist bei einem auf dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch mit jeder Zuwiderhandlung neu beginnt, vgl. § 199 Abs. 5 BGB sowie Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 199 Rn 23 (BGH, Beschl. v. 16.6.2011 – V ZA 1/11).

• Beseitigungsanspruch bzgl. einer Terrasse und zur Verjährungsfrage:

  Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche i.S.v. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG an sich gezogen hat.

  Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück.

  (BGH, Urt. v. 4.7.2014 – V ZR 183/13)

Die zuvor genannte wohnungseigentumsrechtliche Rechtsprechung des V. Zivilsenats schlägt mittelbar auch auf den Mieter eines Wohnungseigentümers durch. Es gelten die obigen Ausführungen betreffend die Bindungswirkung von Vereinbarungen und Beschlüssen der Eigentümer gegenüber Dritten (s. oben II. 6.).