ZAP 21/2020, Die WEG-Reform 2020 / 1. Privilegierte bauliche Veränderungen

§ 20 Abs. 2 WEG-E zeigt 4 Kategorien baulicher Maßnahmen:

• Maßnahmen zur Barrierereduzierung von Zugängen und Räumen (vgl. auch § 13 Abs. 2 WEG-E). Der Anspruchsteller muss auf diese Maßnahme nicht angewiesen sein (Begründung, S. 71, 5. und vorletzter Abs.),
• Herstellung oder Verbesserung einer Ladeinfrastruktur zur Nutzung von E-Mobilität (Begründung, S. 72,1. Abs.); der Anspruch setzt das Recht zum Abstellen eines Elektrofahrzeugs (Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Recht zum Mitgebrauch) an der begehrten Stromtankstelle voraus; ansonsten ist die Forderung "unangemessen" (Begründung, S. 72, vorletzter Abs.),
• Maßnahmen zur Erhöhung der Einbruchsicherheit und
• Maßnahmen zur Verbesserung und Beschleunigung von Telekommunikation (Glasfaseranschluss: Begründung, S. 69, 4. Abs. und S. 73, 3. Abs.). Gerade für Glasfaseranschlüsse ist bisher umstritten, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme mit der Notwendigkeit einer "nur" doppelt qualifizierten Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG; so: AG Plön, Urt. v. 3.4.2020 – 75 C 11/19, ZMR 2020, 601 f.), eine Maßnahme im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG) mit entsprechendem individuellen Duldungsanspruch (BayObLG, Beschl. v. 26.9.2001 – 2Z BR 79/01, ZMR 2002, 211) oder schließlich um eine allgemeine bauliche Veränderung mit der Notwendigkeit der Zustimmung jedes Betroffenen (§ 22 Abs. 1 WEG) handelt (so: AG Pinneberg, Urt. v. 26.2.2019 – 60 C 32/18, ZMR 2019, 460). Die aufgezeigten Rechtsfragen werden mit der Reform zum großen Vorteil einfacher geschaffener moderner Kommunikationstechnik obsolet.

Privilegiert sind diese Maßnahmen deshalb, weil auch dem einzelnen Eigentümer Individualansprüche auf Herstellung bzw. auf Duldung solcher baulicher Veränderungen zugestanden werden (§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG-E) und deshalb einzelne Eigentümer sogar gegen die Mehrheit entsprechende Ansprüche durchsetzen können, wenn sie dafür die Kosten übernehmen. Dabei kann das "ob" der privilegierten Baumaßnahme verlangt werden, über das "wie" entscheidet aber die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mit Ermessensspielraum (§ 20 Abs. 2 S. 2 WEG-E). Dies bezieht sich auf Ausführungsdetails genauso wie auf ausführende Unternehmen/Personen (Begründung, S. 73, 5. Abs.). Hier sind zweierlei Konstellationen denkbar:

• Die Gemeinschaft beschließt, dem einzelnen Eigentümer die verlangte Baumaßnahme zu gestatten.
• Wird dazu ein Beschluss nicht gefasst oder wird das durch Negativbeschluss abgelehnt, steht dem einzelnen Eigentümer die Beschlussersetzungsklage, beim Negativbeschluss kombiniert mit einem Anfechtungsantrag, zur Verfügung (bisher § 21 Abs. 8 WEG, jetzt § 44 Abs. 1 S. 2 WEG-E). Selbstverständlich muss er dazu die tatsächlichen Voraussetzungen unter Beweisantritt vortragen (Begründung, S. 70, 3. Abs.). Der Klageantrag muss lediglich die begehrte bauliche Maßnahme ("ob") bezeichnen, der gerichtliche Titel ergänzt dann das "wie" (Begründung, S. 71, 1. Abs.)

Die verlangten Maßnahmen müssen "angemessen" sein (§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG-E). Objektiv unangemessene Forderungen können damit zurückgewiesen werden. Die Bewertung ist einzelfallabhängig.