ZAP 21/2017, Reform der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienk ... / 2. Privatrechtliche Änderungen des Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes

Im Fokus dieser Betrachtung stehen die Änderungen gem. Art. 6 des Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes, die zu zahlreichen Detailanpassungen im Verbraucherprivatrecht des BGB führen, dort insbesondere im Kapitel 2 ("Besondere Vorschriften für Verbraucherdarlehensverträge") des Titels 3 ("Darlehensvertrag; Finanzierungshilfen und Ratenlieferungsverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher") im 8. Abschnitt des 2. Buches des BGB (s. daneben Art. 7 für die Änderungen im EGBGB).

a) Immobilienverzehrkreditverträge, § 491 Abs. 2 und 3 BGB

Mittels einer Ergänzung des § 491 Abs. 3 S. 4 BGB werden (dort gesetzlich definierte) sog. Immobilienverzehrkreditverträge (die in der deutschen Rechtspraxis und -dogmatik bisher wenig Beachtung gefunden haben) nunmehr aus der Legaldefinition des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags (§ 491 Abs. 3 S. 1 BGB) explizit ausgeklammert. Dies gilt auch für den Katalog der Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge (s. § 491 Abs. 2 S. 2 Nr. 6 BGB). Diese Regelungssystematik hat zur Folge, dass Immobilienverzehrkreditverträge auch nicht mehr den Vorschriften über Verbraucherdarlehensverträge (§ 492 Abs. 2 S. 1 BGB) unterfallen – mit der weiteren Folge, dass die mit dem Umsetzungsgesetz erst eingeführte Kreditwürdigkeitsprüfung gem. § 505a BGB (s. dazu N. Fischer ZAP F. 8, S. 563 ff., 575) – einschließlich des Verbots gem. § 505b Abs. 2 S. 3 BGB (s. auch § 8a Abs. 4 S. 3 KWG) – diesbezüglich obsolet wird (dazu BT-Drucks 18/10935, S. 39), da mit ihr nur Verbraucherdarlehensverträge adressiert sind (vgl. in § 505a Abs. 1 S. 2 BGB die differierenden Prognosewahrscheinlichkeiten bei Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag einerseits und Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag andererseits).

Hinweis:

Immobilienverzehrkreditverträge, die bislang vor allem im anglo-amerikanischen Rechtskreis verbreitet sind, stellen darauf ab, dass Verbraucher gegen Einräumung eines Verwertungsrechts an ihrer Wohnimmobilie, das grundsätzlich erst nach deren Ableben zum Tragen kommt, von einem Kreditinstitut lebenslange regelmäßige Zahlungen (oder eine Einmalzahlung) erhalten.

Die nunmehr in § 491 Abs. 3 S. 4 BGB eingefügte Legaldefinition orientiert sich – folgerichtig – an Art. 3 Abs. 2a Buchst. i WIKrRL, wobei gegenüber der deutschen Richtlinienfassung zwei Klarstellungen vorgenommen worden sind (s. dazu BT-Drucks 18/10935, S. 39).

Zitat

Definition (§ 491 Abs. 3 S. 4 BGB):

Immobilienverzehrkreditverträge sind solche Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, bei denen der Kreditgeber

1.	pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet (oder andere Formen der Kreditauszahlung vornimmt) und im Gegenzug nur einen Betrag aus dem künftigen Erlös des Verkaufs einer Wohnimmobilie erhält oder ein Recht an einer Wohnimmobilie erwirbt (§ 491 Abs. 3 S. 4 Nr. 1 BGB) und
2.	erst nach dem Tod des Verbrauchers (oder zu einem späteren vereinbarten Zeitpunkt) eine Rückzahlung fordert, außer der Verbraucher verstößt gegen die Vertragsbestimmungen, was dem Kreditgeber erlaubt, den Vertrag zu kündigen (§ 491 Abs. 3 S. 4 Nr. 2 BGB).

Von praktischer Bedeutung ist dabei, dass sich die Haftung des Verbrauchers für diesen Kredit – gemäß der Intention der WIKrRL – alleine auf die Wohnimmobilie bezieht. Fehlt es also an dieser Beschränkung, kann der Anwendungsbereich der WIKrRL eröffnet sein mit der Folge, dass ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag vorliegt gem. § 491 Abs. 3 S. 1 BGB; dies gilt auch für andere vertragliche Gestaltungen in Abweichung von der Legaldefinition des § 491 Abs. 3 S. 4 BGB (so BT-Drucks 18/10935, S. 39 f.). Die Ausnahme gem. § 491 Abs. 3 S. 4 BGB findet ihre gemeinschaftsrechtliche Berechtigung in der Sonderregelung nach Art. 3 Abs. 2a WIKrRL, wonach Immobilienverzehrkreditverträge vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Nachdem der Gesetzgeber bei Umsetzung der WIKrRL seinerzeit gerade kein Regelungsbedürfnis für derartige Verträge im deutschen Recht gesehen hatte (vgl. BT-Drucks 18/5922, S. 78: "Auf eine gesonderte, von den §§ 491 ff. BGB abweichende, gesetzliche Regelung wird dennoch verzichtet. Dieser Vertragstypus ist in Deutschland wenig verbreitet; bedarf aber auch in der Sache keiner spezifischen Regelung."), hält er im Rahmen des Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes nunmehr eine Übertragung dieser Ausnahme in das deutsche (Umsetzungs-)Recht zur "Klarstellung" für erforderlich (wegen der Gefahr eines unzutreffenden Eindrucks bei "einigen Marktteilnehmern").

Er begründet dies im Wesentlichen damit, dass die Anwendung der (insb. Informationspflicht-)Regelungen auch des Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrags nicht sachgerecht seien (s. BT-Drucks 18/10935, S. 21, 38 f.): Inhaltlich wird zum einen mit der Besonderheit dieses Vertrags als Konsumerleichterung für den Verbraucher argumentiert, zum anderen damit, dass die Zahlungen nicht an den Darlehensgeber, sondern an den Darlehensnehmer fließen (s. dazu insb. Erwägungsgrund 16 der WIKrRL).

Weiterhin ist für die Praxis zu beachten, dass sich Immobilienverzehrkreditverträge gemäß ihrer Legaldefinit...