Zum Verständnis der Gültigkeit einzelner Klauseln im Bereich der Schönheitsreparaturen ist die historische Entwicklung der ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung von entscheidender Bedeutung, die hier zum besseren Verständnis kurz dargestellt werden soll:
1. BGH, Urt. v. 14.5.2003 – VII ZR 308/02, NJW 2003, 2234
In dieser frühen Entscheidung hat der BGH eine starre Endrenovierungsklausel für unwirksam wegen Verstoßes gegen § 307 BGB angesehen, die den Mieter verpflichtete, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Der BGH hat weiter ausgeführt, dass zwischen einer Schönheitsreparaturklausel im laufenden Mietverhältnis und einer Endrenovierungsklausel eine Bewertungseinheit bestehe, sodass die Unwirksamkeit einer Klausel i.d.R. auch zur Unwirksamkeit der anderen Klausel führe, da beide Klauseln die Renovierungspflicht des Mieters beträfen und auch aufeinander Bezug nehmen würden. Damit sei auch die isoliert betrachtet wirksame Schönheitsreparaturklausel aufgrund des Summierungseffekts unwirksam geworden.
2. BGH, Versäumnisurteil v. 25.6.2003 – VIII ZR 335/02
Gegenstand der Entscheidung ist, dass eine kumulative Überbürdung einer turnusmäßigen Schönheitsreparatur mit starren Fristen („alle 3, 5 und 7 Jahre”) und einer Endrenovierungsklausel auf den Mieter, die eine Endrenovierung unabhängig von der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Auszug vom Mieter verlangt, wegen des Summierungseffekts unwirksam ist. Eine Unwirksamkeit im sachlichen Zusammenhang stehender und aufeinander Bezug nehmender Klauseln sei aufgrund des Summierungseffekts auch dann möglich, wenn beide Klauseln isoliert für sich betrachtet wirksam seien. Vorliegend sei die starre Endrenovierungsklausel aber auch isoliert betrachtet aufgrund der starren Renovierungsfristen unwirksam.
3. BGH, Urt. v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, NZM 2004, 653
Hier hat der BGH ausgeführt, dass die bis zu diesem Zeitpunkt weit überwiegend verwendeten sog. starren Fristen („im Bad alle 3 Jahre, in Wohnräumen alle 5 Jahre, übrige Räume alle 7 Jahre”) unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Vorformulierte Fristenpläne für Schönheitsreparaturen müssten vielmehr so abgefasst sein, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne Weiteres erkennen könne, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Die Formulierung „im Allgemeinen” sei für diesen Zweck ausreichend. Die jahrelang durch Vermieter verwandten starren Fristen stellten fixe Fälligkeitsregelungen dar, die dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegten, ohne auf den tatsächlichen Zustand Bezug zu nehmen. Das benachteilige den Mieter unangemessen, sodass die Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Damit sei die gesamte Klausel unwirksam, weil eine Aufrechterhaltung nur dann möglich sei, wenn sich die Klausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (sog. Blue-pencil-Test). Das sei hier nicht möglich. Würde die starre Frist gestrichen, würde die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet, da der Fristenplan mit der übrigen Klausel eine Einheit bilde.
4. BGH, Urt. v. 16.2.2005 – VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188
Gegenstand der Entscheidung ist, dass eine starre Frist von 4 Jahren, nach denen spätestens eine Schönheitsreparatur des Mieters vorgenommen werden muss, durch eine zusätzliche Einzelfallklausel relativiert werden kann, da dem Mieter dann ein Anspruch zustehen kann, eine Verlängerung des Renovierungszeitraums zu erwirken, wenn die tatsächliche Abnutzung noch nicht so stark ist, wie regelmäßig angenommen. In einem solchen Fall kann eine starre Renovierungsklausel als nicht zu beanstandende weiche Renovierungsklausel anzusehen sein.
5. BGH, Urt. v. 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632
Entschieden wurde durch den BGH, dass Quotenabgeltungsklauseln grds. mit AGB-Recht vereinbar sind, da sie wirtschaftlich gesehen mit wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln mit weichen Fristen identisch sind. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass bei der Berechnung der Abgeltungsquote der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung berücksichtigt werden kann. Mathematisch zutreffend sei es daher, für die Kostenquote das Verhältnis der Fristen für die Schönheitsreparaturen zur der Wohndauer seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen zugrunde zu legen. Die Tatsache, dass für den Mieter praktisch schwer nachzuweisen ist, dass aufgrund einer unterdurchschnittlichen Abnutzung gegenüber den Regelfristen ein verlängertes Renovierungsintervall gilt, führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, da hierfür ggf. ein Sachverständigengutachten einzuholen ist.
6. BGH, Urt. v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605
Der BGH hat ausgeführt, dass die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses den Mieter in seiner persönlichen Gestaltung des Lebensbereichs ohne anerkennenswertes Interesse des Vermieters einschränke und daher unwirksam sei. Die Klausel wäre jedoch dann wirksam, wenn sie nur die Renovierungspflicht bei Auszug des Mieters erfassen würde.
7. BGH, Urt. v. 29.5.2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505
Nach A...
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