ZAP 18/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Verbot der Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung

Die Kurzzeitvermietung an Touristen und/oder Monteure ist für die übrigen Hausbewohner regelmäßig mit erheblich größeren Beeinträchtigungen verbunden, als die Dauervermietung an Langzeitmieter. Nicht nur der permante Wechsel der Bewohner kann stören, sondern auch die Rücksichtnahme dieser Personengruppen auf die "Kurzzeitnachbarn" ist teilweise geringer. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft mehrheitlich Beschränkungen beschließen darf. Das hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Senat des BGH selbst bei Vorlage einer allgemeinen Öffnungsklausel in der Teilungserklärung verneint. Ein solcher Beschluss unterliege einer weitreichenden Kontrolle, wenn er die unverzichtbaren oder unentziehbaren Rechte der Sondereigentümer betreffe. Zu diesen unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten eines Sondereigentümers gehöre die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (BGHZ 202, 346 Rn 13 ff.). Deshalb ist ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Feriengäste) verboten wird, nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann allenfalls gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist (BGH WuM 2019, 341 = MDR 2019, 657 = GE 2019, 737 = MietPrax-AK § 13 WEG Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus).