ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VII. Mieterhöhung

Regelmäßig werden insbesondere größere Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsarbeiten verbunden. Schwierig ist in der Praxis dann sowohl in formeller wie auch in materieller Hinsicht die Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung. Der BGH (GE 2015, 245 = WuM 2015, 165 = NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934 = DWW 2015, 91 = ZMR 2015, 216 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 6 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 5/2015 Anm. 2; Eisenschmid jurisPR-MietR 7/2015 Anm. 1 = WuM 2015, 283; Kunze MietRB 2015, 100) hat sich in vier Entscheidungen ausführlich mit diesen Problemen beschäftigt.

Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass in den Fällen, in denen mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, die auf die Instandsetzung entfallenden Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das bedeutet für die formelle Seite, dass bereits in der Modernisierungsmieterhöhung angegeben werden muss, welche Kosten auf fällige Instandsetzung entfallen. Nach Ansicht des BGH dürfen dabei aber keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt werden. Seiner Meinung nach ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme gestellt werden. Etwas anderes gilt aber dann, wenn tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt wurden. In diesem Fall kann nach Abschluss jeder einzelnen Maßnahme eine Mieterhöhung erfolgen.

Soweit der Vermieter nur den sog. Mindeststandard herstellt, auf den der Mieter sowieso einen Anspruch hat, handelt es sich nicht um eine umlegbare Modernisierung, sondern um Erhaltungsmaßnahmen.

Und schließlich hat der Senat den Instanzgerichten vorgegeben, wie sie bei Unaufklärbarkeit der Abgrenzung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten vorzugehen haben. Hier sei zumindest ein Mindestbetrag gem. § 287 BGB zu schätzen, der auf die Modernisierung auf jeden Fall entfällt.